Trinkwasserverordnung

Definition (Was ist die Trinkwasserverordnung?)

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) regelt die Qualität von Wasser für den
menschlichen Gebrauch. Für Immobilienverwalter ist vor allem die Pflicht zur
Untersuchung auf Legionellen relevant. Legionellen sind Bakterien, die sich in
warmem, stehendem Wasser vermehren und beim Duschen (Einatmen des Aerosols)
schwere Lungenentzündungen verursachen können.

Rechtliche Grundlage

Die TrinkwV schreibt vor, dass "Großanlagen zur Trinkwassererwärmung"
regelmäßig untersucht werden müssen. Eine Großanlage liegt vor, wenn:

Der Speicher > 400 Liter fasst ODER
Der Inhalt der Rohrleitung zwischen Abgang und Entnahmestelle > 3 Liter
beträgt. Das trifft auf fast alle Mehrfamilienhäuser mit zentraler
Warmwasserbereitung zu.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Deine Pflicht als Verwalter:

Prüfpflicht: Alle 3 Jahre muss eine orientierende Untersuchung durch ein
zugelassenes Labor erfolgen.
Informationspflicht: Die Bewohner müssen über das Ergebnis informiert werden.
Meldepflicht: Bei Überschreitung des Grenzwertes (technischer Maßnahmenwert: 100
KBE/100ml) musst du sofort das Gesundheitsamt informieren.
Gefahrenabwehr: Bei Befall musst du eine Gefährdungsanalyse (Gutachten)
erstellen lassen und Sanierungsmaßnahmen (z. B. thermische Desinfektion)
einleiten.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Du musst wissen:

Intervall: Alle 3 Jahre (bei gewerblicher Vermietung, was in fast jeder WEG der
Fall ist, da meist eine Wohnung vermietet ist).
Kosten: Die regelmäßige Prüfung ist Betriebskosten (umlagefähig). Die
Beseitigung eines Befalls (Reparatur/Desinfektion) ist Instandhaltung (nicht
umlagefähig).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Ein positiver Legionellenbefund löst Hektik aus. Du musst schnell handeln
(Verkehrssicherungspflicht!). Im Video wird "Lösungen finden" betont.
Hier bedeutet das: Ruhe bewahren, Gesundheitsamt kontaktieren, Bewohner warnen
("Duschverbot"?) und Fachfirma beauftragen. Dokumentation ist hier
alles.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Ein riesiges Risiko ist das Vergessen der Prüfung. Wenn du die 3-Jahres-Frist
ignorierst und jemand erkrankt an Legionellose, ist das eine Straftat
(Körperverletzung durch Unterlassen). Auch Fehler: Du versuchst, das Problem zu
vertuschen, um Kosten zu sparen. Das Gesundheitsamt versteht hier keinen Spaß.

Zusammenfassung

Die Trinkwasserverordnung zwingt den Verwalter zur Überwachung der Wassergüte.
Die Legionellenprüfung alle drei Jahre ist eine zwingende gesetzliche Pflicht
für fast alle zentral beheizten Mehrfamilienhäuser. Missachtung führt zu
massiven Gesundheits- und Haftungsrisiken.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG lernst du den genauen
Ablaufplan bei einem Legionellenbefall: Von der Meldung ans Amt bis zur
Kommunikation mit verängstigten Bewohnern.