Kaum ein Gesetz hat Immobilienkäufer in den letzten Jahren so verunsichert wie das Heizungsgesetz. Im Juli 2026 hat der Bundestag die Regeln erneut grundlegend umgebaut. Wenn Du als Immobiliardarlehensvermittler arbeitest oder Dich auf die Sachkundeprüfung nach § 34i GewO vorbereitest, solltest Du den aktuellen Stand kennen — denn Deine Kunden werden danach fragen.
📌 Heizungsgesetz auf den Punkt
- 65-%-Regel entfällt: Der Bundestag hat im Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen — die Pflicht, neue Heizungen mit 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben, wird gestrichen (Stand: Juli 2026).
- Freie Heizungswahl: Eigentümer können künftig wieder frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybrid- sowie Gas- und Ölheizungen wählen.
- Wärmeplanung läuft weiter: Großstädte über 100.000 Einwohner mussten ihre kommunale Wärmeplanung bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen haben bis 30. Juni 2028 Zeit.
- Für die Baufinanzierung relevant: Energetischer Zustand, Modernisierungskosten und Fördermittel gehören heute in jede seriöse Finanzierungsberatung.
Heizungsgesetz 2026: Der aktuelle Stand
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangte seit 2024, dass neu eingebaute Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden — in Neubaugebieten sofort, im Bestand gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Genau diese 65-%-Vorgabe kippt die Bundesregierung nun: Im Juli 2026 hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das das GEG ablöst (Stand: Juli 2026). [PRÜFEN: genaues Inkrafttreten der einzelnen Regelungen — Quellen nennen Spätsommer bis November 2026]
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
- Technologieoffenheit: Beim Heizungstausch besteht wieder freie Wahl — auch neue Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig.
- Stufenmodell statt Sofortquote: Für neue Gasheizungen sind ab 2029 steigende Anteile erneuerbarer Gase vorgesehen. [PRÜFEN: finale Staffelwerte im verkündeten Gesetzestext]
- Keine neue Austauschpflicht: Funktionierende Gas- und Ölheizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen.
Kommunale Wärmeplanung: Der Fahrplan bleibt
Unabhängig von der GEG-Reform gilt das Wärmeplanungsgesetz (WPG) fort: Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, alle übrigen Kommunen müssen bis zum 30. Juni 2028 liefern. Der Wärmeplan zeigt, wo künftig Fernwärmenetze entstehen und wo Eigentümer auf dezentrale Lösungen wie die Wärmepumpe angewiesen sein werden.
👉 Tipp: Für Deine Kunden ist der Wärmeplan ihrer Kommune eine echte Entscheidungshilfe beim Immobilienkauf — wer weiß, ob Fernwärme kommt, kann den Heizungstausch realistischer kalkulieren.
Sanierungspflicht im Altbau: Was beim Eigentümerwechsel gilt
Eine allgemeine Sanierungspflicht für Bestandsgebäude gibt es nicht — aber konkrete Nachrüstpflichten, die vor allem Käufer von Altbauten treffen. Nach bisheriger GEG-Rechtslage (§§ 47, 48, 72 GEG) gilt: Über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel müssen ausgetauscht, die oberste Geschossdecke gedämmt und ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen isoliert werden. Wer ein selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss diese Pflichten in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb erfüllen. [PRÜFEN: Fortgeltung dieser Nachrüstpflichten im GModG nach Verkündung]
Was das für Immobilienkäufer und ihre Finanzierung bedeutet
Für Deine Kunden als Käufer eines Bestandsgebäudes heißt das: Der energetische Zustand entscheidet mit über die Gesamtkosten des Projekts. Ein günstiger Kaufpreis für einen unsanierten Altbau relativiert sich schnell, wenn Heizungstausch, Dämmung und Fenster zusätzlich finanziert werden müssen. Als Vermittler solltest Du deshalb systematisch fragen:
- Baujahr und Heizungsalter: Steht in den nächsten Jahren ein Austausch an?
- Energieausweis: Welche Effizienzklasse hat das Objekt, welche Maßnahmen empfiehlt der Ausweis?
- Wärmeplanung der Kommune: Ist ein Fernwärmeanschluss absehbar oder braucht es eine eigene Lösung?
- Modernisierungsbudget: Sind 20.000 bis 60.000 Euro Puffer für energetische Maßnahmen in der Finanzierung eingeplant?
Auch Banken schauen genauer hin: Der energetische Zustand fließt zunehmend in Beleihungswert und Konditionen ein — einige Institute bieten Zinsvorteile für effiziente Gebäude oder verlangen bei sehr schlechten Effizienzklassen ein Sanierungskonzept.
Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: Kauft Deine Kundin einen Altbau aus den 1970er-Jahren für 320.000 Euro und steht in fünf Jahren ein Heizungstausch samt Dachdämmung von 45.000 Euro an, sollte dieser Betrag entweder direkt mitfinanziert oder als förderfähiges Modernisierungspaket eingeplant werden. Nachträgliche Nachfinanzierungen sind teurer und nicht immer möglich — wer das im Erstgespräch anspricht, verhindert böse Überraschungen.
Fördermittel: KfW und BAFA in die Beratung einbauen
Die staatliche Förderung für den Heizungstausch läuft weiter — auch nach der GEG-Reform. Über die KfW gibt es für den Einbau klimafreundlicher Heizungen eine Grundförderung von 30 % der förderfähigen Kosten, ergänzt um Boni etwa für einen schnellen Austausch; die förderfähigen Kosten sind gedeckelt. Ab 2027 sind schrittweise Kürzungen der Boni angekündigt (Stand: Juli 2026). [PRÜFEN: aktuelle Fördersätze und Höchstbeträge zum Veröffentlichungszeitpunkt] Dazu kommen BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und zinsgünstige KfW-Ergänzungskredite.
👉 Tipp: Fördermittel senken den Fremdkapitalbedarf und verbessern die Machbarkeit der Finanzierung. Wer als Vermittler Förderprogramme aktiv anspricht, verschafft sich einen echten Beratungsvorsprung — die Antragstellung muss in der Regel vor Beginn der Maßnahme erfolgen.
Prüfungswissen für angehende 34i-Vermittler
In der IHK-Sachkundeprüfung nach § 34i GewO wird das Heizungsgesetz nicht im Detail abgefragt — wohl aber die Grundlagen der Immobilienbewertung, der Kreditwürdigkeitsprüfung und der kundengerechten Beratung. Genau hier setzt das Thema an: Wer Modernisierungskosten, Nachrüstpflichten und Fördermittel nicht kennt, kann die Kapitaldienstfähigkeit seiner Kunden nicht sauber einschätzen. Energetische Beratungskompetenz ist damit Praxiswissen, das direkt auf die Anforderungen des Berufsbilds einzahlt — mehr dazu liest Du im Beitrag Baufinanzierer werden: Karriere, Voraussetzungen und Verdienstmöglichkeiten.
Häufige Fragen
Ist das Heizungsgesetz 2026 abgeschafft?
Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht des GEG wird gestrichen: Im Juli 2026 hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen, das die freie Heizungswahl zurückbringt. Energetische Anforderungen und die kommunale Wärmeplanung bestehen aber fort (Stand: Juli 2026).
Welche Pflichten haben Eigentümer im Altbau nach dem Heizungsgesetz?
Es gibt keine allgemeine Sanierungspflicht, aber Nachrüstpflichten: Über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel müssen ausgetauscht, oberste Geschossdecken gedämmt und Heizungsrohre isoliert werden. Käufer selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser haben dafür in der Regel zwei Jahre nach dem Erwerb Zeit.
Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung austauschen?
Funktionierende Gas- und Ölheizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben werden. Erst wenn eine Heizung irreparabel defekt ist, muss sie ersetzt werden — dann besteht nach der GEG-Reform wieder freie Wahl der neuen Heiztechnik (Stand: Juli 2026).
Welche Förderung gibt es für den Heizungstausch?
Über die KfW gibt es eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten für klimafreundliche Heizungen plus mögliche Boni; dazu kommen BAFA-Zuschüsse für Effizienz-Einzelmaßnahmen und zinsgünstige Ergänzungskredite. Ab 2027 sind schrittweise Kürzungen angekündigt, deshalb lohnt eine frühzeitige Antragstellung (Stand: Juli 2026).
Was bedeutet die kommunale Wärmeplanung für Immobilienkäufer?
Der Wärmeplan zeigt, ob am Standort künftig ein Wärmenetz entsteht oder eine dezentrale Lösung wie die Wärmepumpe nötig wird. Großstädte mussten ihre Pläne bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen müssen bis 30. Juni 2028 folgen — vor dem Kauf lohnt ein Blick in den Plan der Gemeinde.
Fazit: Wer das Heizungsgesetz erklären kann, gewinnt Vertrauen
Das Heizungsgesetz ist in Bewegung: Die 65-%-Regel fällt mit dem im Juli 2026 beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz, die kommunale Wärmeplanung und die Nachrüstpflichten beim Altbau-Kauf bleiben relevant (Stand: Juli 2026). Für Immobilienkäufer entscheidet der energetische Zustand mit über Kaufpreis, Finanzierungsbedarf und Förderchancen. Baufi-Vermittler, die Modernisierungskosten und KfW-Förderung souverän in die Beratung einbauen, heben sich klar vom Wettbewerb ab. Das Fachwissen dafür legst Du in der Vorbereitung auf die Sachkundeprüfung — der Online-Kurs zur § 34i-Sachkundeprüfung der Sachkundegurus bringt Dich strukturiert ans Ziel.
