Kaum ein Gesetz hat Immobilienkäufer in den letzten Jahren so verunsichert wie das Heizungsgesetz. Mit dem am 29. Juli 2026 in Kraft getretenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurden die Regeln grundlegend umgebaut. Wenn Du als Immobiliardarlehensvermittler arbeitest oder Dich auf die Sachkundeprüfung nach § 34i GewO vorbereitest, solltest Du den aktuellen Stand kennen — denn Deine Kunden werden danach fragen.
Heizungsgesetz auf den Punkt
- 65-%-Regel entfällt: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten — die Pflicht, neue Heizungen mit 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben, ist gestrichen (Stand: September 2026).
- Freie Heizungswahl: Eigentümer können künftig wieder frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybrid- sowie Gas- und Ölheizungen wählen.
- Wärmeplanung läuft weiter: Großstädte über 100.000 Einwohner mussten ihre kommunale Wärmeplanung bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen haben bis 30. Juni 2028 Zeit.
- Für die Baufinanzierung relevant: Energetischer Zustand, Modernisierungskosten und Fördermittel gehören heute in jede seriöse Finanzierungsberatung.
Heizungsgesetz 2026: Der aktuelle Stand
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangte seit 2024, dass neu eingebaute Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden — in Neubaugebieten sofort, im Bestand gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Genau diese 65-%-Vorgabe ist gefallen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten; es löst das GEG ab. Weitere Stufen folgen zeitversetzt: Ab dem 1. Januar 2027 gilt der neue Energieausweis nach der EU-Gebäuderichtlinie, ab 2028 der Nullemissionsstandard für behördliche Nichtwohngebäude und ab 2030 für alle übrigen Neubauten (Stand: September 2026).
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
- Technologieoffenheit: Beim Heizungstausch besteht wieder freie Wahl — auch neue Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig.
- Stufenmodell statt Sofortquote: Ab dem 1. Januar 2029 steigt der Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe bei neu eingebauten fossilen Heizungen stufenweise auf 10, 15, 30 und 60 Prozent bis zum Jahr 2040.
- Keine neue Austauschpflicht: Funktionierende Gas- und Ölheizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen.
Kommunale Wärmeplanung: Der Fahrplan bleibt
Unabhängig von der GEG-Reform gilt das Wärmeplanungsgesetz (WPG) fort: Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, alle übrigen Kommunen müssen bis zum 30. Juni 2028 liefern. Der Wärmeplan zeigt, wo künftig Fernwärmenetze entstehen und wo Eigentümer auf dezentrale Lösungen wie die Wärmepumpe angewiesen sein werden.
Tipp: Für Deine Kunden ist der Wärmeplan ihrer Kommune eine echte Entscheidungshilfe beim Immobilienkauf — wer weiß, ob Fernwärme kommt, kann den Heizungstausch realistischer kalkulieren.
Sanierungspflicht im Altbau: Was beim Eigentümerwechsel gilt
Eine allgemeine Sanierungspflicht für Bestandsgebäude gibt es nicht — aber konkrete Nachrüstpflichten, die vor allem Käufer von Altbauten treffen. Zwei Nachrüstpflichten bleiben bestehen: Die oberste Geschossdecke muss gedämmt (§ 35 GModG) und ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen müssen isoliert werden (§ 69 GModG). Wer ein selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss das in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb erledigen. Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG) ist mit dem GModG zum 29. Juli 2026 ersatzlos entfallen — ein Austausch ist nur noch bei irreparablem Defekt der Heizung nötig.
Was das für Immobilienkäufer und ihre Finanzierung bedeutet
Für Deine Kunden als Käufer eines Bestandsgebäudes heißt das: Der energetische Zustand entscheidet mit über die Gesamtkosten des Projekts. Ein günstiger Kaufpreis für einen unsanierten Altbau relativiert sich schnell, wenn Heizungstausch, Dämmung und Fenster zusätzlich finanziert werden müssen. Als Vermittler solltest Du deshalb systematisch fragen:
- Baujahr und Heizungsalter: Steht in den nächsten Jahren ein Austausch an?
- Energieausweis: Welche Effizienzklasse hat das Objekt, welche Maßnahmen empfiehlt der Ausweis?
- Wärmeplanung der Kommune: Ist ein Fernwärmeanschluss absehbar oder braucht es eine eigene Lösung?
- Modernisierungsbudget: Sind 20.000 bis 60.000 Euro Puffer für energetische Maßnahmen in der Finanzierung eingeplant?
Auch Banken schauen genauer hin: Der energetische Zustand fließt zunehmend in Beleihungswert und Konditionen ein — einige Institute bieten Zinsvorteile für effiziente Gebäude oder verlangen bei sehr schlechten Effizienzklassen ein Sanierungskonzept.
Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: Kauft Deine Kundin einen Altbau aus den 1970er-Jahren für 320.000 Euro und steht in fünf Jahren ein Heizungstausch samt Dachdämmung von 45.000 Euro an, sollte dieser Betrag entweder direkt mitfinanziert oder als förderfähiges Modernisierungspaket eingeplant werden. Nachträgliche Nachfinanzierungen sind teurer und nicht immer möglich — wer das im Erstgespräch anspricht, verhindert böse Überraschungen.
Fördermittel: KfW und BAFA in die Beratung einbauen
Die staatliche Förderung für den Heizungstausch läuft weiter — auch nach der GEG-Reform. Über die KfW gibt es für den Einbau klimafreundlicher Heizungen weiterhin eine Grundförderung von 30 % der förderfähigen Kosten. Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Konditionen: Die förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit sind auf 28.000 Euro gedeckelt und sinken ab Februar 2027 halbjährlich um weitere 750 Euro, der Klimageschwindigkeitsbonus beträgt 16 Prozent (mit weiterer Absenkung ab Februar 2027), der Einkommensbonus ist mit 40/30/10 Prozent gestaffelt — der maximale Fördersatz liegt jetzt bei 80 Prozent (Stand: September 2026). Dazu kommen BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und zinsgünstige KfW-Ergänzungskredite.
Tipp: Fördermittel senken den Fremdkapitalbedarf und verbessern die Machbarkeit der Finanzierung. Wer als Vermittler Förderprogramme aktiv anspricht, verschafft sich einen echten Beratungsvorsprung — die Antragstellung muss in der Regel vor Beginn der Maßnahme erfolgen.
Prüfungswissen für angehende 34i-Vermittler
In der IHK-Sachkundeprüfung nach § 34i GewO wird das Heizungsgesetz nicht im Detail abgefragt — wohl aber die Grundlagen der Immobilienbewertung, der Kreditwürdigkeitsprüfung und der kundengerechten Beratung. Genau hier setzt das Thema an: Wer Modernisierungskosten, Nachrüstpflichten und Fördermittel nicht kennt, kann die Kapitaldienstfähigkeit seiner Kunden nicht sauber einschätzen. Energetische Beratungskompetenz ist damit Praxiswissen, das direkt auf die Anforderungen des Berufsbilds einzahlt — mehr dazu liest Du im Beitrag Baufinanzierer werden: Karriere, Voraussetzungen und Verdienstmöglichkeiten.
Häufige Fragen
Ist das Heizungsgesetz 2026 abgeschafft?
Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht ist gestrichen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und bringt die freie Heizungswahl zurück. Energetische Anforderungen und die kommunale Wärmeplanung bestehen aber fort (Stand: September 2026).
Welche Pflichten haben Eigentümer im Altbau nach dem Heizungsgesetz?
Es gibt keine allgemeine Sanierungspflicht. Beim Eigentümerwechsel bleiben zwei Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und die Isolierung frei liegender Heizungsrohre in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) — in der Regel binnen zwei Jahren nach dem Erwerb. Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel ist seit dem 29. Juli 2026 ersatzlos entfallen.
Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung austauschen?
Funktionierende Gas- und Ölheizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben werden. Erst wenn eine Heizung irreparabel defekt ist, muss sie ersetzt werden — dann besteht nach dem GModG wieder freie Wahl der neuen Heiztechnik (Stand: September 2026).
Welche Förderung gibt es für den Heizungstausch?
Über die KfW gibt es eine Grundförderung von 30 Prozent für klimafreundliche Heizungen (förderfähige Kosten der ersten Wohneinheit: 28.000 Euro), dazu Boni bis zu einem maximalen Fördersatz von 80 Prozent sowie BAFA-Zuschüsse und zinsgünstige Ergänzungskredite. Seit Juli 2026 gelten gekürzte Konditionen, ab Februar 2027 sinken Deckel und Boni weiter — eine frühzeitige Antragstellung lohnt sich (Stand: September 2026).
Was bedeutet die kommunale Wärmeplanung für Immobilienkäufer?
Der Wärmeplan zeigt, ob am Standort künftig ein Wärmenetz entsteht oder eine dezentrale Lösung wie die Wärmepumpe nötig wird. Großstädte mussten ihre Pläne bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen müssen bis 30. Juni 2028 folgen — vor dem Kauf lohnt ein Blick in den Plan der Gemeinde.
Fazit: Wer das Heizungsgesetz erklären kann, gewinnt Vertrauen
Das Heizungsgesetz ist in Bewegung: Die 65-%-Regel fällt mit dem im Juli 2026 beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz, die kommunale Wärmeplanung und die Nachrüstpflichten beim Altbau-Kauf bleiben relevant (Stand: Juli 2026). Für Immobilienkäufer entscheidet der energetische Zustand mit über Kaufpreis, Finanzierungsbedarf und Förderchancen. Baufi-Vermittler, die Modernisierungskosten und KfW-Förderung souverän in die Beratung einbauen, heben sich klar vom Wettbewerb ab. Das Fachwissen dafür legst Du in der Vorbereitung auf die Sachkundeprüfung — der Online-Kurs zur § 34i-Sachkundeprüfung der Sachkundegurus bringt Dich strukturiert ans Ziel.
