Aufteilungsplan

Definition (Was ist ein Aufteilungsplan?)

Der Aufteilungsplan ist im Wohnungseigentumsrecht eine amtlich geprüfte
Bauzeichnung. Er ist die visuelle Übersetzung der Teilungserklärung. Während die
Teilungserklärung in Worten beschreibt, was wem gehört, zeigt der
Aufteilungsplan dies bildlich.

Einfach erklärt ist es der Grundriss des gesamten Gebäudes (alle Etagen, Keller,
Dachgeschoss), in dem jeder Raum mit einer Nummer versehen ist. Alle Räume, die
zur selben Nummer gehören (z. B. Wohnung Nr. 3 im 1. Stock und Kellerraum Nr. 3
im Untergeschoss), bilden zusammen eine Sondereigentumseinheit. Alles, was nicht
nummeriert ist oder explizit als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet ist,
gehört der Gemeinschaft. Der Plan ist zwingender Bestandteil der Grundbuchakte.

Rechtliche Grundlage

Die gesetzliche Basis ist § 7 Abs. 4 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort
ist geregelt, dass der Eintragung von Wohnungseigentum ins Grundbuch ein
Aufteilungsplan beigefügt sein muss. Dieser Plan muss von der Baubehörde mit
Unterschrift und Stempel als Teil der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt
sein. Er beweist, dass die gebildeten Einheiten baulich voneinander getrennt
sind.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Der Aufteilungsplan ist deine Landkarte für das Gebäude. Im Alltag brauchst du
ihn ständig, um Eigentumsfragen zu klären. Wenn ein Eigentümer fragt: „Gehört
dieser Spitzboden über meiner Wohnung noch mir oder ist das
Gemeinschaftseigentum?“, liefert der Aufteilungsplan die Antwort. Ist der Raum
mit der Nummer seiner Wohnung versehen, ist es meist sein Sondereigentum. Ist er
leer oder mit „G“ markiert, gehört er allen.

Besonders wichtig ist der Plan auch bei Instandhaltungsmaßnahmen. Wie im Video
beschrieben, musst du Schäden begutachten und Handwerker koordinieren. Wenn du
wissen willst, wo genau die Grenze zwischen der Wohnung (Sondereigentum) und dem
Treppenhaus (Gemeinschaftseigentum) verläuft, schaust du in diesen Plan.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

In der Prüfung wird oft nach dem Verhältnis zwischen Teilungserklärung (Text)
und Aufteilungsplan (Bild) gefragt. Du solltest wissen:

• Widersprüche: Was gilt, wenn im Text steht „Der Keller gehört zu Wohnung 1“, im
  Plan steht aber die Nummer 2 im Kellerraum? (Dies ist ein komplexes juristisches
  Problem, oft hat der Text Vorrang, aber der Plan bestimmt die dingliche
  Einigung. Du musst das Problembewusstsein dafür haben).
• Abgeschlossenheit: Du musst wissen, dass der Plan zwingend von der Baubehörde
  gesiegelt sein muss (Abgeschlossenheitsbescheinigung), damit das Grundbuchamt
  die Wohnungseigentumsbücher anlegt.
• Bestandsverzeichnis: Der Aufteilungsplan ist die Basis für das
  Bestandsverzeichnis im Grundbuch.

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Ein typischer Fall aus der Praxis: Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung. Der
Käufer stellt nach dem Einzug fest, dass der Kellerraum, den der Verkäufer ihm
gezeigt hat, laut Aufteilungsplan eigentlich dem Nachbarn gehört. Jahrelang
wurde der falsche Keller genutzt. Als Verwalter musst du diesen Konflikt
moderieren. Ohne den Aufteilungsplan wärst du hier blind.

Zudem ist der Plan essenziell für die Verteilung von Kosten. Wenn die Heizkosten
nach Fläche verteilt werden, ist oft die Fläche maßgeblich, die sich aus den
Bauzeichnungen des Aufteilungsplans ergibt (sofern kein Aufmaß vorliegt).

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Ein großes Risiko ist das blinde Vertrauen auf den Ist-Zustand. Nur weil ein
Eigentümer seit 20 Jahren einen Raum nutzt, gehört er ihm nicht zwingend. Wenn
du als Verwalter einer baulichen Veränderung zustimmst (z. B. Wanddurchbruch),
weil du denkst, der Raum dahinter gehört dem Antragsteller, der Aufteilungsplan
aber etwas anderes sagt, machst du dich haftbar gegenüber der Gemeinschaft
(Substanzverletzung am Gemeinschaftseigentum).