Beschlussfassung

Definition – Was ist Beschlussfassung?

Die Beschlussfassung ist der Prozess, durch den die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ihren Willen bildet. Da eine Gemeinschaft nicht mit einer Stimme sprechen kann, muss sie abstimmen. Das Ergebnis dieser Abstimmung ist der Beschluss.

Einfach erklärt: Die Eigentümergemeinschaft ist wie ein Parlament, und der Beschluss ist das Gesetz, das sie für sich selbst erlässt. Ob es um die Genehmigung der Jahresabrechnung, die Bestellung des Verwalters oder den Anstrich der Fassade geht – fast alles braucht einen Beschluss. Du als Verwalter bist das ausführende Organ ("Exekutive"), das erst tätig werden darf, wenn ein solcher Beschluss vorliegt (mit Ausnahmen bei Notfällen oder laufenden Maßnahmen).

Rechtliche Grundlage

Die zentralen Normen sind § 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung), § 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Protokoll) und § 25 WEG (Mehrheitsbeschluss). Seit 2020 gilt fast überall das Mehrheitsprinzip: Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet (mehr Ja als Nein). Die früher oft geforderte Allstimmigkeit ist fast vollständig abgeschafft worden, um Blockaden zu verhindern.

Ablauf der Beschlussfassung

Der formale Ablauf ist strikt vorgegeben:

1. Ankündigung: Das Thema muss in der Einladung zur Versammlung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG).
2. Diskussion: Die Eigentümer beraten über den Punkt.
3. Abstimmung: Du als Versammlungsleiter rufst zur Abstimmung auf (Ja, Nein, Enthaltung).
4. Verkündung: Du stellst das Ergebnis fest und verkündest: "Der Beschluss ist angenommen" oder "abgelehnt". Erst durch diese Verkündung wird der Beschluss rechtlich existent!

Ein wichtiger Punkt: Seit 2020 gibt es keine Beschlussfähigkeit mehr. Die Versammlung ist immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend sind.

Typische Prüfungsfallen

Die Sachkundeprüfung konzentriert sich auf folgende Punkte:

• Stimmrechtsprinzip: Gilt das Kopfprinzip (eine Stimme pro Person) oder das Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen)? Das steht in der Gemeinschaftsordnung oder im Gesetz (§ 25 Abs. 2 WEG).
• Verkündung: Warum ist die Verkündung so entscheidend? Sie setzt die Anfechtungsfrist in Gang und begründet die rechtliche Existenz des Beschlusses.
• Bestimmtheit: Der Beschluss muss präzise sein. "Die Verwaltung soll mal gucken, ob wir das Dach machen" ist wertlos. Besser: "Die Verwaltung wird ermächtigt, die Firma Dach-Fix gemäß Angebot vom 12.03. für 15.000 € zu beauftragen. Finanzierung erfolgt aus der Rücklage."

Typische Fehler und Haftungsrisiken

Hier lauern häufige Stolpersteine:

• Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot: Wenn aus dem Beschluss nicht klar hervorgeht, was genau gemacht werden soll oder was es kostet, ist er anfechtbar.
• Überraschungsbeschlüsse: Du lässt über ein Thema abstimmen, das nicht auf der Tagesordnung stand. Solche Beschlüsse sind fast immer anfechtbar.
• Mangelnde Protokollierung: Ein schlechtes Protokoll führt später zu Streitigkeiten, ob und wie ein Beschluss gefasst wurde.

Im Vorbereitungskurs für die Verwalterprüfung nach §26a WEG lernst du, formell korrekte Beschlüsse zu formulieren und schwierige Abstimmungssituationen sicher zu leiten.