Betriebskosten

Definition (Was sind Betriebskosten?)

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am
Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der
Anlagen laufend entstehen. Das entscheidende Merkmal ist die Laufendheit
(wiederkehrend).

Im Sprachgebrauch oft „Nebenkosten“ genannt. Dies sind exakt die Kosten, die ein
Vermieter laut Gesetz auf seinen Mieter abwälzen darf.

Rechtliche Grundlage

Die Definition und der Katalog der Betriebskosten finden sich in der
Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie in § 556 BGB. Der Katalog der BetrKV
enthält 17 Positionen, darunter Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug,
Straßenreinigung/Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung,
Versicherung, Hauswart.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

In der WEG-Abrechnung musst du diese Kostenarten gesondert kennzeichnen
(„Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen“ und „umlagefähige Kosten“). Viele
Eigentümer vermieten ihre Wohnung. Sie brauchen von dir eine Abrechnung, aus der
sie 1:1 die Daten für ihre Mieterabrechnung entnehmen können. Wenn du als
Verwalter auch die Sondereigentumsverwaltung (SEV) machst, erstellst du die
Betriebskostenabrechnung direkt für den Mieter.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Ein Klassiker in der Prüfung:

• Reparatur vs. Wartung: Die Wartung des Aufzugs (regelmäßig) ist Betriebskosten.
  Die Reparatur des Aufzugs (unregelmäßig, weil kaputt) ist Instandhaltung (keine
  Betriebskosten). Du musst Rechnungen splitten können (sog. Vollwartungsverträge
  müssen bereinigt werden).
• Verwaltergebühr: Niemals Betriebskosten!

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Im Video wird „Abrechnung fertigstellen“ als großer Teil der Arbeit genannt. Die
korrekte Erfassung der Betriebskosten ist hier der Zeitfresser. Achtung: Was
„laufend“ ist, ist manchmal strittig. Eine Dachrinnenreinigung alle 5 Jahre kann
noch „laufend“ sein, eine einmalige Entrümpelung des Kellers nicht.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Ein häufiges Risiko ist die falsche Buchung. Wenn du die Reparatur der
Heizungspumpe auf das Konto „Heizkosten“ buchst, landet sie bei den
Betriebskosten. Der Mieter zahlt zu viel. Fliegt das auf, ist die Abrechnung
fehlerhaft und anfechtbar.

Zusammenfassung

Betriebskosten sind die umlagefähigen, laufenden Kosten der Immobilie. Für den
Verwalter ist die Kenntnis der Betriebskostenverordnung Pflicht, um
rechtssichere Abrechnungen zu erstellen, die auch im Mietverhältnis Bestand
haben.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG trainieren wir das
„Zerlegen“ von Rechnungen in Betriebskosten- und Instandhaltungsanteile, damit
du Haftungsfallen bei Vollwartungsverträgen vermeidest.