Fahrlässigkeit

Definition (Was ist Fahrlässigkeit?)

Fahrlässigkeit ist im Zivilrecht das Außerachtlassen der im Verkehr
erforderlichen Sorgfalt. Es ist der rechtliche Maßstab dafür, ob ein Verwalter
für einen Fehler haften muss oder nicht. Man unterscheidet:

1. Leichte Fahrlässigkeit: Ein Fehler, der „mal passieren kann“ (kleines Versehen).
2. Grobe Fahrlässigkeit: Ein Fehler, der „nicht passieren darf“ (völlige
   Missachtung einfachster Überlegungen).

Rechtliche Grundlage

Die Definition steht in § 276 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Für den
zertifizierten Verwalter gilt ein objektivierter Sorgfaltsmaßstab. Es kommt
nicht darauf an, ob du persönlich einen schlechten Tag hattest. Es zählt, was
ein gewissenhafter, durchschnittlicher Fachverwalter in dieser Situation getan
hätte.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Im Video werden Beispiele genannt: „Fristen übersehen“ oder „fehlerhafte
Abrechnungen“. Das sind klassische Fälle von Fahrlässigkeit.

• Hast du die Frist übersehen, weil der Kalender falsch eingestellt war? ->
  Fahrlässigkeit.
• Hast du die Frist ignoriert, obwohl drei Mahnungen auf dem Tisch lagen? ->
  Grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz.

Die Unterscheidung ist extrem wichtig für deine Versicherung. Die
Berufshaftpflicht zahlt bei Fahrlässigkeit. Bei Vorsatz zahlt sie nie. Bei
grober Fahrlässigkeit zahlt sie meistens, kann dich aber je nach Vertrag in
Regress nehmen.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Du musst wissen:

• Haftungsbeschränkung: Kann man die Haftung für Fahrlässigkeit im
  Verwaltervertrag ausschließen? (Ja, für leichte Fahrlässigkeit ist das durch AGB
  möglich. Für grobe Fahrlässigkeit nicht!).
• Beweislast: Wer muss beweisen, dass der Verwalter fahrlässig war? (Grundsätzlich
  der Geschädigte/Eigentümer, aber bei Pflichtverletzung muss sich der Verwalter
  oft exkulpieren, also beweisen, dass er nicht schuld war -> § 280 Abs. 1 Satz
  2 BGB).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

„Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.“ Das gilt besonders für dich. Wenn du
eine neue gesetzliche Regelung (z. B. GEG) nicht kennst und deshalb falsch
berätst, ist das Fahrlässigkeit. Von einem Profi wird erwartet, dass er sich
fortbildet. Das Video betont die Notwendigkeit von „Fachwissen im WEG-Recht“.
Fehlendes Fachwissen führt automatisch zum Vorwurf der Fahrlässigkeit.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Risiko: Organisationsverschulden. Wenn du so viele Mandate annimmst, dass du den
Überblick verlierst, handelst du fahrlässig. Du musst deinen Betrieb so
organisieren, dass Fehler vermieden werden (Vier-Augen-Prinzip,
Fristenkalender).

Zusammenfassung

Fahrlässigkeit ist das Verschulden durch Nachlässigkeit. Da an den
zertifizierten Verwalter hohe Anforderungen gestellt werden (Profi-Maßstab),
wird fast jeder fachliche Fehler rechtlich als fahrlässig eingestuft und löst
Haftung aus.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG zeigen wir dir, welche
Klauseln zur Haftungsbegrenzung (Ausschluss leichter Fahrlässigkeit) in deinen
Verwaltervertrag gehören.