Mehrheitsbeschluss

Definition (Was ist ein Mehrheitsbeschluss?)

Ein Mehrheitsbeschluss ist das Ergebnis einer Abstimmung in der
Eigentümerversammlung (oder im Umlaufverfahren), bei dem mehr gültige Ja-Stimmen
als Nein-Stimmen abgegeben wurden. Dies nennt man die einfache Stimmenmehrheit.

Seit der WEG-Reform 2020 ist der Mehrheitsbeschluss der absolute Standard für
Entscheidungen in der WEG. Egal ob es um die Jahresabrechnung, die
Verwalterbestellung oder bauliche Veränderungen geht – die früher oft geforderte
"qualifizierte Mehrheit" oder "Allstimmigkeit" wurde fast
vollständig abgeschafft, um Sanierungsstaus zu verhindern und die
Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu sichern.

Rechtliche Grundlage

Die zentrale Norm ist § 25 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): "Die
Beschlüsse werden mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst." Das
Gesetz definiert hier die einfache Mehrheit. Enthaltungen werden dabei nicht
gezählt (sie wirken wie "nicht anwesend"). Ausnahmen gibt es nur noch
selten, etwa bei der Kostenverteilung für bauliche Veränderungen (§ 21 Abs. 2
Nr. 1 WEG), wo manchmal ein "doppeltes Quorum" (Mehrheit der Köpfe und
mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) für die Kostenumlage nötig ist.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Im Video wird beschrieben, dass du als Verwalter die Gemeinschaft
"handlungsfähig" halten musst. Der Mehrheitsbeschluss ist dein
Werkzeug dafür. In der Versammlung läuft es so:

1. Du stellst den Antrag zur Abstimmung.
2. Du zählst die Ja-Stimmen und die Nein-Stimmen.
3. Sind es mehr Ja als Nein, verkündest du: "Der Antrag ist angenommen."

Wichtig ist die Basis der Zählung: Gilt das Kopfprinzip (pro Eigentümer eine
Stimme) oder das Wertprinzip (Stimmen nach Miteigentumsanteilen)? Das Gesetz
sieht als Standard das Kopfprinzip vor (§ 25 Abs. 2 WEG), aber in 99 % der
Teilungserklärungen ist das Wertprinzip vereinbart. Du musst also vor der
Versammlung genau prüfen, was gilt.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Du musst wissen:

• Enthaltungen: Wie wirken sie? Sie werden bei der Ermittlung der Mehrheit nicht
  mitgezählt. (Beispiel: 2 Ja, 1 Nein, 20 Enthaltungen = Antrag angenommen).
• Beschlussfähigkeit: Die Reform 2020 hat die Beschlussfähigkeit abgeschafft. Eine
  Versammlung ist immer beschlussfähig, auch wenn nur ein einziger Eigentümer da
  ist. Dieser kann dann per Mehrheitsbeschluss alles entscheiden. Das ist ein
  enormes Machtinstrument und Risiko zugleich.
• Umlaufbeschluss: Auch hier reicht (wenn vorab vereinbart) oft die Mehrheit der
  abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Der Mehrheitsbeschluss erleichtert deinen Alltag, weil Blockaden durch einzelne
Querulanten ("Einstimmigkeit") kaum noch möglich sind. Besonders bei
baulichen Veränderungen (§ 20 WEG) ist das ein Segen für den Sanierungsstau.
Gleichzeitig steigt deine Verantwortung bei der Moderation. Wenn nur wenige
Eigentümer anwesend sind, können Zufallsmehrheiten entstehen, die nicht den
Willen der ganzen Gemeinschaft widerspiegeln. Hier musst du im Vorfeld
Vollmachten organisieren.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Ein klassischer Fehler ist das falsche Auszählen. Wenn du das Wertprinzip
(Miteigentumsanteile) anwendest, obwohl laut Gesetz das Kopfprinzip gelten würde
(weil in der Teilungserklärung dazu nichts steht), ist der verkündete Beschluss
anfechtbar. Ebenso riskant: Du wertest Enthaltungen als Nein-Stimmen. Das ist
juristisch falsch und verfälscht das Ergebnis.

Zusammenfassung

Der Mehrheitsbeschluss ist der Motor der demokratischen Willensbildung in der
WEG. Seit 2020 ermöglicht er schnelle und effiziente Entscheidungen,
insbesondere bei Modernisierungen. Für den Verwalter ist die korrekte Ermittlung
der Mehrheit (Kopf- vs. Wertprinzip) eine der wichtigsten Aufgaben in der
Versammlung.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG üben wir anhand von
Rechenbeispielen, wie du Mehrheiten korrekt ermittelst und auch bei komplexen
Stimmrechtsverteilungen (Kopf, Wert, Objekt) den Überblick behältst.