Nichtiger Beschluss

Definition (Was ist ein nichtiger Beschluss?)

Ein nichtiger Beschluss ist das komplette Gegenteil eines anfechtbaren
Beschlusses. Er leidet unter einem so gravierenden Mangel, dass er rechtlich
gesehen nie existiert hat. Er ist von Anfang an unwirksam („ex tunc“).

Einfach erklärt: Manche Dinge darf die Eigentümergemeinschaft einfach nicht
beschließen, egal wie groß die Mehrheit ist. Ein nichtiger Beschluss entfaltet
keine Rechtswirkung. Niemand muss sich daran halten, und er wird auch nicht
durch Zeitablauf gültig.

Rechtliche Grundlage

Die Nichtigkeit ergibt sich meist aus § 23 Abs. 4 WEG („Ein Beschluss ist
nichtig, soweit er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung
rechtswirksam nicht verzichtet werden kann“). Dies betrifft den sogenannten
„Kernbereich“ des Wohnungseigentumsrechts oder Verstöße gegen die guten Sitten
(§ 138 BGB) und Verbotsgesetze (§ 134 BGB).

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Nichtigkeit ist die absolute Ausnahme, kommt aber vor. Beispiele für nichtige
Beschlüsse:

• „Eigentümer Müller darf nie wieder an einer Versammlung teilnehmen.“ (Verstoß
  gegen unverzichtbare Mitgliedschaftsrechte).
• „Der Verwalter darf Eigentümer, die nicht zahlen, verprügeln.“ (Verstoß gegen
  Strafgesetze/Sittenwidrigkeit).
• „Wir schaffen das Gemeinschaftseigentum am Treppenhaus ab.“ (Rechtlich
  unmöglich, da zwingendes Gemeinschaftseigentum).

Für dich als Verwalter ist das eine rote Linie. Einen nichtigen Beschluss darfst
du niemals ausführen. Du würdest dich haftbar und eventuell strafbar machen.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Prüfer testen gerne, ob du erkennst, wann die 1-Monats-Frist (Anfechtung) gilt
und wann nicht.

• Anfechtbar = Frist gilt.
• Nichtig = Keine Frist. Man kann auch nach 10 Jahren noch feststellen lassen,
  dass der Beschluss nichtig ist (Nichtigkeitsklage).

Ein wichtiger Fall aus der Rechtsprechung: Beschlüsse über bauliche
Veränderungen sind meist „nur“ anfechtbar, auch wenn sie rechtswidrig sind.
Nichtigkeit ist wirklich nur für die extremsten Verstöße reserviert.

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Wenn in der Versammlung ein Antrag gestellt wird, der offensichtlich zu einem
nichtigen Beschluss führen würde (z. B. Diskriminierung eines Eigentümers),
musst du als Versammlungsleiter intervenieren. Du musst die Abstimmung
verweigern oder zumindest warnen und im Protokoll vermerken, dass du auf die
Rechtswidrigkeit hingewiesen hast.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Das Risiko liegt in der Verwechslung. Hältst du einen nichtigen Beschluss
fälschlicherweise nur für anfechtbar und führst ihn aus, weil die Monatsfrist um
ist, haftest du voll. Beispiel: Die WEG beschließt, dass Eigentümer X ab sofort
keinen Zugang mehr zu Wasser und Strom hat, weil er Hausgeld schuldet. Das ist
sittenwidrig und nichtig (Eingriff in Menschenwürde/Daseinsvorsorge). Drehst du
ihm den Hahn zu, begehst du verbotene Eigenmacht.

Zusammenfassung

Ein nichtiger Beschluss ist ein juristisches "Nullum". Er ist aufgrund
schwerster Mängel von Anfang an unwirksam. Für den Verwalter gilt: Finger weg!
Solche Beschlüsse dürfen nicht verkündet und keinesfalls umgesetzt werden. Die
Unterscheidung zur bloßen Anfechtbarkeit ist essenziell für deine
Haftungsvermeidung.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG zeigen wir dir die
„Rote Liste“ der nichtigen Beschlüsse, damit du in der Praxis sofort erkennst,
wann die Eigentümergemeinschaft ihre Kompetenzen überschreitet.