Organhaftung

Definition (Was ist Organhaftung?)

Organhaftung bezeichnet die persönliche Verantwortlichkeit der handelnden
Personen (Organe) einer juristischen Person oder einer Gemeinschaft. In der WEG-
Verwaltung hat der Begriff zwei Dimensionen:

1. Der Verwalter ist Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Er
   handelt für sie. Wenn er dabei Mist baut, muss die Gemeinschaft dafür einstehen
   (Außenverhältnis), kann ihn aber in Regress nehmen (Innenverhältnis).
2. Der Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH ist Organ der GmbH. Er haftet für
   Fehler persönlich gegenüber seiner Firma.

Rechtliche Grundlage

Zentral ist § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters). Der Verwalter
vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Für die persönliche
Haftung des Verwalters gelten § 280 BGB (Pflichtverletzung) und deliktische
Vorschriften wie § 823 BGB.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Im Video heißt es: „Als Verwalter triffst du Entscheidungen, die finanzielle und
rechtliche Auswirkungen haben.“ Organhaftung bedeutet: Du kannst dich nicht
dahinter verstecken, dass „die Gemeinschaft“ oder „die GmbH“ gehandelt hat. Du
hast als Organ gehandelt. Wenn du als Verwalter vergisst, die
Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen (Schnee räumen lassen), und jemand stürzt,
trifft die Haftung primär die Gemeinschaft. Aber die Gemeinschaft wird sich das
Geld über die Organhaftung (Regress) von dir zurückholen, da du deine
Organpflichten verletzt hast.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Ein Kernthema der Prüfung:

• Vertretungsmacht: Das Organ (Verwalter) vertritt die WEG im Außenverhältnis fast
  unbeschränkt (§ 27 Abs. 2 WEG). Schließt der Verwalter einen Vertrag, ist dieser
  für die WEG bindend, auch wenn er intern gar keinen Beschluss dafür hatte.
• Missbrauch der Vertretungsmacht: Wenn der Vertragspartner wusste, dass der
  Verwalter seine Kompetenzen überschreitet, ist der Vertrag eventuell unwirksam.
• Haftungsdurchgriff: Wann haftet der Verwalter direkt gegenüber Dritten? (Selten,
  meist nur bei unerlaubter Handlung oder besonderem Vertrauen).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Das Bewusstsein für deine Organstellung ist wichtig. Du bist nicht nur
„Dienstleister“, du bist der gesetzliche Vertreter. Das ist eine Machtposition,
die hohe Verantwortung mit sich bringt. Jede Unterschrift, die du unter einen
Vertrag setzt („i.V. WEG Musterstraße“), löst Rechtsfolgen für deine Kunden aus.
Fehler hierbei führen direkt in die Haftung.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Fehler: Überschreitung der Befugnisse. Wenn du als Organ Verträge unterschreibst
(z. B. Fassadensanierung für 100.000 €), ohne dass ein Beschluss vorliegt, hast
du deine Kompetenz überschritten. Die WEG muss zahlen (wegen deiner
Organstellung), wird dich aber auf Schadensersatz verklagen.