Pflichtverletzung

Definition (Was ist eine Pflichtverletzung?)

Eine Pflichtverletzung liegt vor, wenn du als Verwalter etwas tust, was du nicht
darfst, oder etwas unterlässt, was du tun müsstest. Es ist die Diskrepanz
zwischen dem "Soll" (Vertrag/Gesetz) und dem "Ist" (deine
Handlung).

Pflichtverletzungen sind der Auslöser für zwei unangenehme Konsequenzen:

Schadensersatz: Du musst zahlen.
Abberufung/Kündigung: Du verlierst den Job.

Rechtliche Grundlage

Der zentrale Paragraph ist § 280 BGB: „Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus
dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden
Schadens verlangen.“ Deine Pflichten ergeben sich aus:

Dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 WEG Aufgabenkatalog).
Der Gemeinschaftsordnung.
Dem Verwaltervertrag.
Den Beschlüssen der Eigentümerversammlung.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Nicht jeder Fehler ist gleich eine Pflichtverletzung, die Schadensersatz
auslöst. Es muss ein Verschulden (Fahrlässigkeit oder Vorsatz) hinzukommen.
Beispiele für Pflichtverletzungen aus dem Video-Kontext:

Du erstellst die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig.
Du führst die Beschlusssammlung unvollständig.
Du setzt einen gefassten Beschluss nicht um.
Du vermischst WEG-Gelder mit deinem Privatvermögen (Kardinalsünde!).

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

In der Prüfung wird oft nach der Kausalität gefragt. Eine Pflichtverletzung
allein führt noch nicht zur Haftung. Es muss ein Schaden entstanden sein, der
durch die Pflichtverletzung verursacht wurde. Beispiel: Du lädst zu spät zur
Versammlung ein (Pflichtverletzung). Die Versammlung findet trotzdem statt, alle
Beschlüsse werden gefasst und nicht angefochten. Ergebnis: Kein Schaden = Kein
Schadensersatz (aber evtl. Abberufungsgrund).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Im hektischen Alltag passieren Fehler. Wichtig ist, wie du damit umgehst. Wenn
du eine Pflichtverletzung bemerkst (z. B. Frist verpasst), spiele mit offenen
Karten. Vertuschung macht es meist schlimmer (Vorsatz!). Besonders wichtig ist
die Umsetzung von Beschlüssen. Wenn die WEG beschließt "Handwerker X
beauftragen", und du machst es 6 Monate lang nicht, ist das eine klassische
Pflichtverletzung durch Unterlassen.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Ein häufiger Fehler ist die Überschreitung der Vertretungsmacht. Du schließt
einen Vertrag über 10 Jahre Laufzeit ab, obwohl die WEG nur 2 Jahre wollte oder
du gar keinen Beschluss hattest. Das ist eine Pflichtverletzung, die dich im
Außenverhältnis binden kann, im Innenverhältnis aber schadensersatzpflichtig
macht.

Zusammenfassung

Jede Abweichung von Gesetz, Vertrag oder Beschluss ist eine potenzielle
Pflichtverletzung. Sie ist die Basis für jede Haftung. Als zertifizierter
Verwalter wird von dir erwartet, dass du deine Pflichten genau kennst und
gewissenhaft erfüllst.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG gehen wir den
Pflichtenkatalog des § 27 WEG detailliert durch, damit du genau weißt, was von
dir erwartet wird und wo die roten Linien verlaufen.