Prüfpflichten

Definition (Was sind Prüfpflichten?)

Prüfpflichten sind gesetzlich vorgeschriebene Kontrollen von technischen Anlagen
durch zugelassene Experten (Sachverständige oder fachkundige Personen). Sie
dienen der Sicherheit von Leib und Leben. Während die "Wartung" oft
der Pflege dient, dient die "Prüfung" dem Nachweis der
Betriebssicherheit.

Rechtliche Grundlage

Die Pflichten sind in diversen Sicherheitsvorschriften verankert:

• Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV): Für überwachungsbedürftige Anlagen
  (Aufzug).
• Technische Prüfverordnung (TPrüfV): Je nach Bundesland für Lüftungsanlagen in
  Tiefgaragen, Brandmeldeanlagen etc.
• § 823 BGB (Verkehrssicherungspflicht): Allgemeine Pflicht zur Gefahrenabwehr.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Ein Verwalter muss wissen, was im Haus prüfpflichtig ist. Beispiele aus dem
Alltag:

• Der TÜV (ZÜS) muss alle 2 Jahre den Aufzug prüfen.
• Der Schornsteinfeger muss regelmäßig die Feuerstättenbeschau durchführen.
• Das Labor muss alle 3 Jahre das Wasser auf Legionellen testen.
• Fachfirmen müssen Rolltore (Tiefgarage) auf Kraftmessung prüfen (damit kein Kind
  eingeklemmt wird).

Deine Aufgabe ist die Beauftragung und vor allem die Mängelbeseitigung. Wenn der
Prüfer einen Mangel feststellt ("Aufzug TÜV abgelaufen" oder
"Mängel vorhanden"), musst du sofort handeln.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Ein wichtiges Thema ist die Delegation. Kann der Verwalter die Prüfung selbst
machen? Nein, für viele Prüfungen (Aufzug, Elektro) sind zertifizierte Fachleute
oder ZÜS vorgeschrieben. Der Verwalter hat hier eine Organisationsverantwortung,
keine Ausführungsverantwortung.

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Im Video wird vor Haftungsrisiken gewarnt. Ignorierte Prüfpflichten sind ein
klassischer Fall für den Staatsanwalt, wenn etwas passiert. Wenn du ein Objekt
neu übernimmst, lass dir sofort alle Prüfbücher (Aufzug, Heizung) zeigen. Lücken
dort sind Alarmzeichen für einen schlechten Vorverwalter und akuten
Handlungsbedarf.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Fehler: Prüfbericht abheften und vergessen. Wenn im TÜV-Bericht steht
"Geringer Mangel: Notlicht defekt", musst du das reparieren lassen.
Passiert das nicht und bei der nächsten Prüfung ist der Mangel immer noch da,
wird der Aufzug stillgelegt. Die Eigentümer werden wütend sein – zu Recht.

Zusammenfassung

Prüfpflichten sind zwingende gesetzliche Vorgaben zur Anlagensicherheit. Der
Verwalter muss diese Termine kennen, Experten beauftragen und festgestellte
Mängel unverzüglich beheben lassen.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG lernst du den
Unterschied zwischen Sachkundigen und Sachverständigen und welche Prüfprotokolle
du wie lange aufbewahren musst.