Wirtschaftsplan

Definition (Was ist ein Wirtschaftsplan?)

Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Prognose der
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für das kommende Kalenderjahr
(Wirtschaftsjahr). Er ist das Budget, auf dessen Basis die Liquidität der
Gemeinschaft sichergestellt wird.

Einfach erklärt: Der Wirtschaftsplan listet alle erwarteten Einnahmen und
Ausgaben auf. Aus der Summe der erwarteten Kosten ermittelst du das Hausgeld,
das jeder Eigentümer monatlich als Vorschuss an die Gemeinschaft zahlen muss.
Ohne einen beschlossenen Wirtschaftsplan darfst du als Verwalter theoretisch
keine Hausgeldzahlungen einfordern, was die Gemeinschaft schnell zahlungsunfähig
machen würde.

Rechtliche Grundlage

Die gesetzliche Verpflichtung zur Erstellung ergibt sich aus § 28 Abs. 1
Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort steht, dass der Verwalter jeweils für ein
Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen hat. Dieser Plan muss von der
Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 29 Abs. 2
WEG). Er besteht aus dem Gesamtwirtschaftsplan (für alle) und den
Einzelwirtschaftsplänen (für jeden Eigentümer).

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Im Video wird die Erstellung des Wirtschaftsplans als eine deiner zentralen
Aufgaben genannt. In der Praxis gehst du so vor:

Du schaust dir die Kosten des Vorjahres an.
Du rechnest Preissteigerungen (z. B. 5 % bei Energie, Versicherung) hinzu.
Du planst bekannte Instandhaltungen ein.
Du kalkulierst die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Das Ergebnis teilst du
durch die gültigen Verteilerschlüssel (z. B. Miteigentumsanteile). So weiß
Eigentümer Müller, dass er ab Januar 350 € statt 320 € überweisen muss.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

In der Prüfung § 26a WEG ist dies ein Kernthema:

Rechtsnatur: Der Wirtschaftsplan begründet die Schuld des Eigentümers zur
Vorauszahlung.
Fortgeltungsklausel: Was passiert, wenn die Versammlung erst im Juni
stattfindet? Gilt der alte Plan weiter? (Nur, wenn im Beschluss des Vorjahres
eine Fortgeltungsklausel vereinbart wurde, sonst entsteht eine rechtliche
Lücke!).
Eigentümerwechsel: Wer schuldet das Hausgeld? (Derjenige, der zum Zeitpunkt der
Fälligkeit im Grundbuch steht).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Ein guter Wirtschaftsplan schützt dich vor Haftung. Kalkulierst du zu knapp
("um die Eigentümer zu schonen"), rutscht das WEG-Konto ins Minus.
Dann kannst du Rechnungen nicht zahlen (z. B. Stadtwerke), und das Wasser wird
abgedreht. Das wäre eine Verletzung ordnungsmäßiger Verwaltung. Daher gilt:
Lieber etwas großzügiger planen. Ein Guthaben bekommen die Eigentümer mit der
Jahresabrechnung ohnehin zurück.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Ein häufiger Fehler ist das Vergessen der Instandhaltungsrücklage. Die Zuführung
zur Rücklage ist ein Pflichtbestandteil des Wirtschaftsplans. Planst du hier 0
€, weil die Eigentümer sparen wollen, ist der Beschluss anfechtbar und
widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Zusammenfassung

Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der WEG. Er sichert durch die
Festsetzung der monatlichen Hausgelder die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft.
Für den Verwalter ist er das wichtigste Planungsinstrument, um das kommende Jahr
finanziell abzusichern.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG lernst du, wie du
Wirtschaftspläne kalkulierst, die Inflation berücksichtigst und Beschlüsse so
formulierst, dass der Plan auch bei verspäteten Versammlungen weitergilt.