Was ist die Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze ist der juristisch entscheidende Betrag in der Jahresabrechnung. Sie beziffert die konkrete Nachzahlung oder das Guthaben, das sich für einen Eigentümer aus dem Vergleich der tatsächlichen Kosten und der geschuldeten Vorauszahlungen (Hausgeld) ergibt.
Einfach erklärt: Du nimmst den Kostenanteil des Eigentümers (z. B. 3.500 €) und ziehst davon ab, was er laut Wirtschaftsplan hätte vorauszahlen müssen (z. B. 3.000 €). Die Differenz von 500 € ist die Abrechnungsspitze – nur über diesen Betrag wird in der Eigentümerversammlung rechtlich verbindlich beschlossen.
Rechtliche Grundlage
Der Begriff stammt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Rechtlich ist zu unterscheiden zwischen:
- Abrechnungsergebnis: Die reine mathematische Differenz zwischen Kosten und tatsächlich geleisteten Zahlungen.
- Abrechnungsspitze: Die Differenz zwischen Kosten und geschuldeten Zahlungen (Soll-Vorschüsse).
Nach der BGH-Rechtsprechung begründet der Beschluss über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) nur eine Schuld in Höhe der Abrechnungsspitze. Offene Hausgelder aus der Vergangenheit bleiben als eigenständige Forderung bestehen.
Funktionsweise und praktische Bedeutung
Warum ist diese Unterscheidung für dich wichtig? Stell dir vor, ein Eigentümer hat im ganzen Jahr kein Hausgeld gezahlt (Soll: 3.000 €, Ist: 0 €). Sein Kostenanteil beträgt 3.500 €.
- Würdest du das Abrechnungsergebnis beschließen, müsste er 3.500 € nachzahlen.
- Da du aber die Abrechnungsspitze beschließt, zahlt er aus der Abrechnung nur 500 €. Die restlichen 3.000 € schuldet er weiterhin aus dem Wirtschaftsplan.
Das verhindert, dass alte Schulden rechtlich neu begründet werden müssen. Deine Software rechnet das meist automatisch – aber du musst verstehen, was du da beschließen lässt.
Relevanz für die Sachkundeprüfung nach §26a WEG
Das ist ein absolutes Expertenthema in der Prüfung. Du solltest wissen:
- Beschlussgegenstand: Was genehmigen die Eigentümer? – Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen, aber die Zahlungspflicht entsteht nur für die Abrechnungsspitze.
- Haftung bei Eigentümerwechsel: Die Abrechnungsspitze schuldet derjenige, der zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist. Offene Hausgelder schuldet oft noch der Alteigentümer (je nach Fälligkeit).
Welche Fragen zur Jahresabrechnung tatsächlich in der IHK-Prüfung vorkommen, erfährst du in unserer Übersicht der 50 wichtigsten Prüfungsfragen für die IHK-Verwalterprüfung.
Typische Fehler und Haftungsrisiken
Ein häufiger Fehler: Verwalter integrieren alte Hausgeldrückstände in die Abrechnungsspitze. Das macht den Beschluss anfechtbar. Du musst den Eigentümern erklären können: „Herr Müller, du müssen 500 € aus der Abrechnung nachzahlen – und zusätzlich die 3.000 € offenes Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan." Außerdem droht Verjährung: Alte Hausgeldrückstände verjähren separat von der Abrechnungsspitze.
Zusammenfassung
Die Abrechnungsspitze ist die Differenz aus dem Kostenanteil eines Eigentümers und seiner Soll-Vorauszahlung aus dem Wirtschaftsplan. Nur sie wird durch den Genehmigungsbeschluss der Jahresabrechnung rechtlich fällig gestellt.
Die saubere Trennung von Abrechnungsspitze und laufendem Hausgeld ist essenziell für die juristische Korrektheit deiner Abrechnung – und ein Expertenthema in der Prüfung nach §26a WEG.
Im Vorbereitungskurs für die Verwalterprüfung nach §26a WEG lernst du, wie du dieses Thema sicher in der Prüfung beherrschst.
