Abrechnungsspitze

Definition (Was ist die Abrechnungsspitze?)

Die Abrechnungsspitze ist der juristisch entscheidende Betrag in der
Jahresabrechnung. Sie beziffert die konkrete Nachzahlung oder das Guthaben, das
sich für einen Eigentümer aus dem Vergleich der tatsächlichen Kosten und der
geschuldeten Vorauszahlungen (Hausgeld) ergibt.

Einfach erklärt: Die Abrechnungsspitze ist der "Strich drunter". Du
nimmst den Anteil des Eigentümers an den Gesamtkosten (z. B. 3.500 €) und ziehst
davon ab, was er laut Wirtschaftsplan hätte vorauszahlen müssen (z. B. 3.000 €).
Die Differenz (+ 500 €) ist die Abrechnungsspitze. Nur über diesen Betrag wird
in der Eigentümerversammlung rechtlich verbindlich beschlossen.

Rechtliche Grundlage

Der Begriff stammt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).
Rechtlich ist zu unterscheiden zwischen:

Abrechnungsergebnis: Die reine mathematische Differenz zwischen Kosten und
tatsächlich geleisteten Zahlungen.
Abrechnungsspitze: Die Differenz zwischen Kosten und geschuldeten Zahlungen
(Soll-Vorschüsse).

Nach der BGH-Rechtsprechung begründet der Beschluss über die Jahresabrechnung (§
28 Abs. 2 WEG) nur eine Schuld in Höhe der Abrechnungsspitze. Offene Hausgelder
aus der Vergangenheit bleiben als eigenständige Forderung bestehen und gehen
nicht in der Abrechnung "unter".

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Warum ist diese Unterscheidung für dich wichtig? Stell dir vor, ein Eigentümer
hat im ganzen Jahr kein Hausgeld gezahlt (Soll: 3.000 €, Ist: 0 €). Sein
Kostenanteil beträgt 3.500 €.

Würdest du das Ergebnis beschließen, müsste er 3.500 € nachzahlen.
Da du aber die Spitze beschließt, muss er aus der Abrechnung nur 500 €
nachzahlen (die Differenz zwischen Soll und Kosten). Die restlichen 3.000 €
schuldet er weiterhin aus dem Wirtschaftsplan.

Das verhindert, dass alte Schulden rechtlich neu begründet werden müssen. Für
die Praxis bedeutet das: Deine Software rechnet das meist automatisch, aber du
musst verstehen, was du da beschließen lässt.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Das ist ein absolutes Expertenthema in der Prüfung:

Beschlussgegenstand: Was genehmigen die Eigentümer? (Die Gesamtabrechnung und
die Einzelabrechnungen, aber die Zahlungspflicht entsteht nur für die Spitze).
Haftung bei Eigentümerwechsel: Die Abrechnungsspitze schuldet derjenige, der zum
Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist. Offene Hausgelder (die nicht in der
Spitze enthalten sind) schuldet oft noch der Alteigentümer (je nach Fälligkeit).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Im Video wird erwähnt, dass "fehlerhafte Abrechnungen" ein
Haftungsrisiko sind. Ein häufiger Fehler ist, dass Verwalter versuchen, alte
Hausgeldrückstände in die Abrechnungsspitze zu integrieren ("Damit wir
einen Titel über alles haben"). Das macht den Beschluss anfechtbar! Du
musst den Eigentümern in der Versammlung erklären können: "Herr Müller, Sie
müssen 500 € aus dieser Abrechnung nachzahlen UND bitte endlich die 3.000 €
Hausgeld überweisen, die noch offen sind."

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Risiko: Verjährung. Wenn du dich nur auf die Abrechnungsspitze konzentrierst,
vergisst du vielleicht, die alten Hausgeldrückstände gesondert
beizutreiben/anzumahnen. Diese verjähren separat.

Zusammenfassung

Die Abrechnungsspitze ist der Saldo aus Kostenanteil minus Soll-Vorauszahlung.
Sie ist der Betrag, der durch den Genehmigungsbeschluss der Jahresabrechnung
fällig gestellt wird. Die saubere Trennung von Spitze und laufendem Hausgeld ist
essenziell für die juristische Korrektheit der Abrechnung.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG dröseln wir die BGH-
Rechtsprechung zur Abrechnungsspitze anhand von Rechenbeispielen auf, damit du
in der Prüfung und in der Versammlung sattelfest bist.