Einzelabrechnung

Definition (Was ist eine Einzelabrechnung?)

Die Einzelabrechnung ist der Teil der Jahresabrechnung, der sich individuell an
einen bestimmten Wohnungseigentümer richtet. Sie ist ein Auszug aus der
Gesamtabrechnung, heruntergebrochen auf seinen Miteigentumsanteil oder seine
Verbrauchswerte.

Einfach erklärt: Die Gesamtabrechnung sagt "Die Müllabfuhr hat für das
ganze Haus 10.000 € gekostet". Die Einzelabrechnung sagt Herrn Müller:
"Dein Anteil daran sind 145,50 €". Nur die Einzelabrechnung begründet
(nach Beschlussfassung) die Pflicht zur Nachzahlung oder das Recht auf
Auszahlung des Guthabens.

Rechtliche Grundlage

Sie ist Bestandteil der Rechnungslegungspflicht nach § 28 WEG. Wichtig: Für die
inhaltliche Richtigkeit der Einzelabrechnung ist der jeweils gültige
Verteilerschlüssel (Umlageschlüssel) maßgeblich, der im Gesetz (§ 16 WEG) oder
der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Die Einzelabrechnung muss für den Eigentümer ohne fremde Hilfe verständlich
sein. Sie muss enthalten:

Die Gesamtkosten der Kostenart (z. B. Wasser).
Den angewendeten Verteilerschlüssel (z. B. "nach Verbrauch").
Den rechnerischen Anteil des Eigentümers.
Den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (Hausgeld).
Das Ergebnis (Abrechnungsspitze).

Im Alltag ist dies das Blatt Papier, das den Eigentümer am meisten interessiert.
"Kriege ich was raus oder muss ich zahlen?"

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Du musst das Thema Eigentümerwechsel beherrschen:

Wer bekommt die Einzelabrechnung, wenn die Wohnung im laufenden Jahr verkauft
wurde? (Immer der, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist).
Wer zahlt die Nachzahlung? (Der neue Eigentümer, auch für die Zeit, in der der
alte noch da wohnte. Das müssen die beiden im Kaufvertrag intern regeln).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Hier entstehen die meisten Rückfragen. "Warum verbrauche ich so viel
Wasser?" oder "Warum zahle ich für den Garten, den ich nicht
nutze?". Du musst in der Lage sein, jeden Posten der Einzelabrechnung zu
erklären und auf die Rechtsgrundlage (Teilungserklärung) zu verweisen. Ein
häufiger Fehler: Du rechnest Vorauszahlungen an, die der Eigentümer gar nicht
geleistet hat (Soll-Vorauszahlungen statt Ist-Vorauszahlungen). Das ist
rechtlich umstritten, aber meist muss mit den tatsächlichen Zahlungen
abgerechnet werden, um Transparenz zu schaffen.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Risiko: Falscher Verteilerschlüssel. Wendest du "Personen" an, obwohl
"Quadratmeter" vereinbart ist, ist die Einzelabrechnung falsch und der
Beschluss anfechtbar. Das erfordert oft eine komplette Neuerstellung aller
Abrechnungen.

Zusammenfassung

Die Einzelabrechnung ist die individuelle "Rechnung" für jeden
Eigentümer. Sie bricht die großen Zahlen der Gemeinschaft auf die einzelne
Wohnung herunter und ist die rechtliche Basis für Zahlungsflüsse zwischen
Eigentümer und WEG.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG lernst du, wie du
Einzelabrechnungen rechtssicher gestaltest und wie du Eigentümern die oft
komplexen Heizkostenabrechnungen verständlich erklärst.