Was ist eine Einzelabrechnung?
Die Einzelabrechnung ist deine individuelle Kostennachricht als Wohnungseigentümer. Sie zeigt dir, welcher Anteil der Gesamtkosten (z. B. Nebenkosten, Reparaturen) auf deine Wohnung entfällt – basierend auf deinem Miteigentumsanteil oder deinem Verbrauch. Die Gesamtabrechnung sagt: "Das Haus hat 10.000 € für Wasser gezahlt." Die Einzelabrechnung sagt dir persönlich: "Dein Anteil beträgt 145,50 €." Nur die Einzelabrechnung begründet deine Zahlungspflicht oder dein Recht auf Erstattung.
Prüfungskontext: Was musst du wissen?
In der Sachkundeprüfung nach §26a WEG wird die Einzelabrechnung besonders beim Thema Eigentümerwechsel geprüft: Wer erhält die Abrechnung, wenn die Wohnung im laufenden Jahr verkauft wurde? Antwort: derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist. Der neue Besitzer zahlt die Nachzahlung – auch für die Zeit, in der der alte Eigentümer noch dort wohnte. Das müssen beide im Kaufvertrag intern regeln.
Aufbau und Inhalte
Eine fehlerfreie Einzelabrechnung muss folgende Elemente enthalten:
- Die Gesamtkosten der jeweiligen Kostenart (z. B. Heizung, Wasser)
- Den angewendeten Verteilerschlüssel (z. B. "nach Verbrauch" oder "nach Quadratmetern")
- Deinen rechnerischen Anteil an den Gesamtkosten
- Deine bereits gezahlten Vorauszahlungen (das monatliche Hausgeld)
- Die Abrechnungsspitze (das Endergebnis: Nachzahlung oder Guthaben)
Die Abrechnung muss für dich ohne fachliche Hilfe verständlich sein – das ist eine gesetzliche Anforderung.
Gesetzliche Grundlage
Die Einzelabrechnung ist Bestandteil der Rechnungslegungspflicht nach §28 WEG. Wichtig: Die inhaltliche Richtigkeit hängt vom korrekten Verteilerschlüssel ab, der in §16 WEG oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist.
Typische Fehler und Haftungsrisiken
Der häufigste Fehler: Falscher Verteilerschlüssel. Wendest du "Personenzahl" an, obwohl "Quadratmeter" vereinbart ist, ist die gesamte Abrechnung fehlerhaft und anfechtbar. Das erfordert oft eine komplette Neuerstellung. Ein weiteres Risiko: Du rechnest mit Soll-Vorauszahlungen statt mit tatsächlich geleisteten Zahlungen ab. Das führt zu Transparenzproblemen und Streitigkeiten.
Praktische Relevanz für Verwalter
Die Einzelabrechnung ist der wichtigste Kontaktpunkt zwischen dir als Verwalter und dem Eigentümer. Hier entstehen die meisten Fragen: "Warum verbrauche ich so viel Wasser?" oder "Warum zahle ich für Kosten, die mich nicht betreffen?" Du musst jeden Posten erklären können und auf die rechtliche Grundlage (Teilungserklärung) verweisen – sonst verlierst du Vertrauen und Glaubwürdigkeit.
Zusammenfassung
Die Einzelabrechnung ist deine persönliche Kostenrechnung als Wohnungseigentümer. Sie schlüsselt die Gemeinschaftskosten auf deinen Miteigentumsanteil oder Verbrauch auf und ist die rechtliche Grundlage für deine Zahlungsverpflichtung oder Rückerstattung.
Für die Prüfung musst du wissen: Die korrekte Anwendung des Verteilerschlüssels ist entscheidend. Ein häufiger Prüfungspunkt ist der Eigentümerwechsel – wer erhält die Abrechnung und wer zahlt die Nachzahlung? Das ist der Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung, egal wer die Wohnung tatsächlich bewohnt hat.
Im Vorbereitungskurs für die Verwalterprüfung nach §26a WEG lernst du, wie du dieses Thema sicher in der Prüfung beherrschst.
