Was fragt der Prüfer zur Legionellenprüfung?
Der Prüfer interessiert sich dafür, ob du als Verwalter weißt, wann die Legionellenprüfung Pflicht ist, welche Fristen gelten und wie du im Befallsfall handeln musst. Eine häufige Prüfungsfalle: Nicht alle denken, dass auch reine Eigentümergemeinschaften prüfpflichtig sind – nämlich dann, wenn mindestens eine Wohnung vermietet ist. Das gilt als "gewerbliche Abgabe von Trinkwasser".
Definition: Was ist eine Legionellenprüfung?
Die Legionellenprüfung ist die mikrobiologische Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen-Bakterien. Diese können beim Duschen eingeatmet werden und schwere Lungenentzündungen (Legionellose) verursachen. Die Prüfung ist eine zwingende Betreiberpflicht für Gebäude mit zentraler Warmwasserbereitung.
Rechtliche Grundlagen
Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV), speziell § 31, regelt die Prüfpflicht. Du musst prüfen lassen, wenn:
- Die Warmwasseranlage einen Speicher von über 400 Litern oder ein Rohrleitungsvolumen von über 3 Litern hat UND
- Das Wasser zu Wohnzwecken genutzt wird (auch Mietwohnungen in der WEG).
Das Prüfintervall beträgt 3 Jahre. Die Kosten für die regelmäßige Prüfung sind Betriebskosten und können auf die Eigentümer umgelegt werden.
Praktischer Ablauf der Legionellenprüfung
So läuft die Prüfung ab:
- Du beauftragst ein akkreditiertes Prüflabor.
- Der Probenehmer kommt ins Haus – dafür brauchst du Zutritt zu den Wohnungen.
- Wasserproben werden entnommen und analysiert.
- Das Labor sendet dir das Ergebnis.
- Befund positiv (> 100 KBE/ml)? Dann musst du: Gesundheitsamt informieren, alle Bewohner benachrichtigen, eine unabhängige Gefährdungsanalyse in Auftrag geben und die Anlage sanieren (thermische Desinfektion, Filterung oder Chemikalien).
Typische Fehler und Haftungsrisiken
Das größte Risiko: Du vergisst die Frist. Wenn jemand an Legionellose stirbt und die Prüfung nicht stattgefunden hat, ermittelt die Staatsanwaltschaft gegen dich – wegen fahrlässiger Tötung. Es gibt hier keine Entschuldigung wie "Ich wusste nicht, dass eine Wohnung vermietet ist". Du musst als Verwalter von der Prüfpflicht ausgehen.
Ein zweiter Fehler: Interessenkonflikt bei der Sanierung. Der Ingenieur, der die Gefährdungsanalyse schreibt, darf nicht derselbe sein, der die Anlage später saniert – sonst hat er einen Interessenkonflikt (er könnte unnötige Arbeiten empfehlen). Achte darauf.
Bedeutung für deine Arbeit als Verwalter
Die Legionellenprüfung ist Teil deiner Verkehrssicherungspflicht. Ein Befund ist eine Krisensituation: Du musst schnell handeln, die Kommunikation mit dem Gesundheitsamt führen und die Bewohner informieren – ohne in Panik zu verfallen. Dafür brauchst du ein Grundverständnis für die technischen Lösungen (thermische Desinfektion, Filterung). Im Zweifelsfall holst du dir technische Beratung.
Wichtig für die Verwalterprüfung: Merke dir, dass die Prüfkosten Betriebskosten sind, aber die Kosten für eine notwendige Sanierung unter Instandhaltung fallen.
Zusammenfassung
Die Legionellenprüfung ist deine regelmäßige Pflicht, um die Trinkwasserqualität zu sichern. Sie muss alle 3 Jahre stattfinden, sobald die Anlage bestimmte Größen überschreitet – und auch in Eigentümergemeinschaften, in denen Wohnungen vermietet sind. Der Prüfer will von dir wissen, wann die Pflicht greift und wie du im Befallsfall handeln musst.
Typische Prüfungsfallen: Verwechslung zwischen Betriebskosten (Prüfung) und Instandhaltung (Sanierung), Unterschätzung der Fristenverpflichtung und das Risiko eines Interessenskonflikts bei der Gefährdungsanalyse.
Im Vorbereitungskurs für die Verwalterprüfung nach §26a WEG lernst du, wie du dieses Thema sicher in der Prüfung beherrschst.
