Legionellenprüfung

Definition (Was ist eine Legionellenprüfung?)

Die Legionellenprüfung ist die mikrobiologische Untersuchung des Trinkwassers
auf Legionellen (Bakterien). Sie ist eine zwingende Betreiberpflicht für fast
alle Wohnungseigentümergemeinschaften mit zentraler Warmwasserbereitung.
Legionellen können beim Duschen eingeatmet werden und schwere Lungenentzündungen
verursachen.

Rechtliche Grundlage

Geregelt in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV), speziell § 31. Die Pflicht zur
Prüfung besteht für:

Großanlagen: Warmwasserspeicher > 400 Liter oder Rohrleitungsinhalt > 3
Liter.
Gewerbliche Tätigkeit: Vermietung von Wohnungen gilt als gewerbliche Abgabe von
Trinkwasser. Da in fast jeder WEG mindestens eine Wohnung vermietet ist, trifft
es fast alle.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Das Intervall beträgt 3 Jahre. Der Ablauf, den du organisieren musst:

Firma beauftragen (akkreditiertes Labor).
Probenehmer kommt ins Haus (Zutritt zu Wohnungen nötig!).
Labor analysiert.
Ergebnis abwarten.
Bei Befall (> 100 KBE): Meldung an Gesundheitsamt, Bewohner informieren,
Gefährdungsanalyse erstellen lassen, Sanieren.

Im Video wird „Verkehrssicherungspflicht“ als Haftungsfalle genannt. Die
Legionellenprüfung ist Teil davon.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Prüfungsfalle: Wer ist prüfpflichtig? Auch reine Eigentümergemeinschaften können
prüfpflichtig sein, wenn Wohnungen vermietet sind. Der Verwalter muss davon
ausgehen, dass dies der Fall ist, um auf der sicheren Seite zu sein. Zudem: Die
Kosten für die wiederkehrende Prüfung sind Betriebskosten. Die Kosten für eine
Befallbeseitigung sind Instandhaltung.

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Ein positiver Befund ist Stress pur. Duschverbot? Filter einbauen? Thermische
Desinfektion? Du brauchst technisches Verständnis, um nicht in Panik zu
verfallen. Wichtig: Die „Gefährdungsanalyse“ darf nicht vom selben Ingenieur
gemacht werden, der die Anlage später saniert (Interessenkonflikt). Du musst
hier als Krisenmanager agieren und die Kommunikation mit dem Gesundheitsamt
führen.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Das größte Risiko: Versäumnis der Frist. Wenn du die Prüfung vergisst und jemand
stirbt an Legionellose, ermittelt der Staatsanwalt wegen fahrlässiger Tötung. Es
gibt hier keine Ausreden („Ich wusste nicht, dass eine Wohnung vermietet ist“
zählt nicht).

Zusammenfassung

Die Legionellenprüfung ist eine wiederkehrende Pflichtaufgabe zum
Gesundheitsschutz. Sie erfordert strikte Terminüberwachung und im Fall eines
Befalls schnelles, besonnenes Krisenmanagement nach Vorgabe des
Gesundheitsamtes.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG erhältst du einen
Notfallplan „Legionellen“, damit du im Ernstfall genau weißt, wen du wann
informieren musst.