Was fragt der Prüfer zum Wartungsvertrag?
In der Sachkundeprüfung nach §26a geht es vor allem darum, dass du Wartungsverträge kaufmännisch und rechtlich bewerten kannst. Der Prüfer will wissen: Wie splittest du Wartungs- und Instandsetzungsanteile in der Nebenkostenabrechnung auf? Wann darfst du Kosten auf die Mieter umlegen, wann nicht? Und welche Laufzeiten und Kündigungsfristen musst du beachten, um deine Eigentümer zu schützen?
Definition
Ein Wartungsvertrag ist ein dauerhaftes Schuldverhältnis zwischen der WEG und einem Fachunternehmen. Die Firma führt regelmäßig technische Überprüfungen und Pflege durch – etwa bei Aufzügen, Heizungen oder Brandschutzeinrichtungen. Du schließt solche Verträge ab, um die Betriebssicherheit zu sichern und dir selbst Verwaltungsarbeit zu sparen.
Unterscheidung: Dienst- oder Werkvertrag?
Das ist eine häufige Prüfungsfrage. Ein Dienstvertrag (§§611 ff. BGB) verpflichtet die Firma nur, tätig zu werden – nicht zu einem bestimmten Erfolg. Ein Werkvertrag (§§631 ff. BGB) schuldet einen Erfolg: Die Anlage muss laufen, nicht nur überprüft werden. In der Praxis sind Wartungsverträge meist Werkverträge, weil die Eigentümer erwarten, dass die Anlage funktioniert.
Vollwartung vs. reine Wartung
Hier liegt ein typischer Fehler vor: Bei einer Vollwartung sind Wartung UND Reparaturen (Ersatzteile) enthalten – das ist teuer, aber kalkulierbar. Bei reiner Wartung zahlt die WEG nur für die regelmäßige Überprüfung; Reparaturen kommen extra. Du musst beide Angebote kennen und abwägen.
Umlagefähigkeit und Abrechnung – Das Kernproblem
Das ist prüfungsrelevant: Reine Wartungskosten sind Betriebskosten und darfst du auf die Mieter umlegen (nach Betriebskostenverordnung). Instandsetzungsanteile sind es nicht – diese trägt die WEG selbst. In Vollwartungsverträgen sind oft beide Anteile vermischt. Deine Aufgabe: Herausrechnen und splitten! Fachleute nutzen dafür Pauschalabzüge von 20–40 % für die Instandsetzung.
Laufzeiten und Kündigungsfristen
Viele alte Verträge verlängern sich automatisch um 5 Jahre – das ist oft unwirksam (AGB-Recht), aber ärgerlich und teuer. Prüfe bei der Übernahme eines Objekts alle Verträge. Verhandele Neuverträge mit kurzen Laufzeiten (1–2 Jahre), damit du regelmäßig neu vergleichen kannst und die Eigentümer Geld sparen.
Praktische Relevanz für dich als Verwalter
Du schließt Wartungsverträge ab, um deine Überwachungspflicht zu erleichtern, nicht zu ersetzen. Die Firma meldet sich selbstständig zu Terminen an – das entlastet dich. Aber: Du musst die Verträge regelmäßig prüfen, ob sie noch wirtschaftlich sind, und die Rechnungen kontrollieren. Ein Wartungsvertrag erspart dir lästige Terminabsprachen, macht dich aber nicht zum passiven Beobachter.
Gesetzliche Grundlage
BGB Vertragsrecht (§§631 ff. BGB für Werkverträge, §§611 ff. BGB für Dienstverträge). Dazu kommt die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die regelt, welche Kosten du umlegen darfst. Erfahre mehr zu deiner WEG-Grundlagen und wie du Verträge rechtssicher gestaltest.
Zusammenfassung
Ein Wartungsvertrag automatisiert die technische Betreuung von Gebäudeanlagen. Du brauchst ihn für Aufzüge, Heizungen, Brandschutz und mehr. Rechtlich ist die Unterscheidung zwischen Dienst- und Werkvertrag wichtig – in der Praxis sind es meist Werkverträge.
Die Kernaufgabe für dich als Verwalter: Kosten korrekt splitten. Wartungskosten sind umlagefähig auf die Mieter, Instandsetzungskosten nicht. In Vollwartungsverträgen musst du diese Anteile herausrechnen – meist mit Pauschalabzügen von 20–40 %. Achte auch auf Laufzeiten und Kündigungsfristen, um alte, teure Verträge zu identifizieren.
Im Vorbereitungskurs für die Verwalterprüfung nach §26a WEG lernst du, wie du dieses Thema sicher in der Prüfung beherrschst.
