Zahlungsrückstand

Definition (Was ist ein Zahlungsrückstand?)

Ein Zahlungsrückstand (Hausgeldrückstand) entsteht, wenn ein Eigentümer sein
monatliches Hausgeld nicht, nicht vollständig oder nicht pünktlich zahlt. Da die
WEG keine Gewinne macht, sondern nur Kosten umlegt, fehlt jeder nicht gezahlte
Euro sofort in der Kasse.

Rechtliche Grundlage

Die Zahlungspflicht ergibt sich aus § 28 WEG (Wirtschaftsplan). Gerät ein
Eigentümer in Verzug, hat die Gemeinschaft diverse Druckmittel:

Verzugszinsen.
Mahnkosten.
Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 Abs. 2 WEG): Das schärfste Schwert. Wer
über längere Zeit mehr als 3 % des Einheitswertes der Immobilie schuldet, kann
gezwungen werden, seine Wohnung zu verkaufen.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Im Video wird „Haftung bei offenen Posten“ als Thema genannt. Du musst ein
striktes Forderungsmanagement betreiben. Ablauf:

Rückstand feststellen (Buchhaltung).
Freundliche Erinnerung (optional).
Mahnung mit Fristsetzung.
Übergabe an Rechtsanwalt / Mahnbescheid.
Klage / Zwangsvollstreckung.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Prüfungsthema: Verjährung. Hausgeldforderungen verjähren in 3 Jahren (§ 195
BGB). Du musst wissen, wie man die Verjährung hemmt (Mahnbescheid oder Klage,
eine einfache Brief-Mahnung reicht nicht!). Auch wichtig: Vorrecht im
Zwangsversteigerungsverfahren. Die WEG hat für laufende Hausgelder ein Vorrecht
vor der Bank (Rangklasse 2, § 10 ZVG). Das musst du wissen, um die Ansprüche der
WEG zu sichern.

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Rückstände sind heikel, weil es oft um persönliche Schicksale der Nachbarn geht.
Trotzdem darfst du kein Mitleid zeigen, das zu Lasten der Gemeinschaft geht.
Deine Loyalität gilt der WEG, nicht dem einzelnen Schuldner. Du musst die
Eigentümerversammlung über die Höhe der Rückstände informieren (Datenschutz
beachten: Namen nennen ist in der Versammlung unter Eigentümern meist erlaubt,
aber nicht am Schwarzen Brett!).

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Gefährlichster Fehler: Verjährung eintreten lassen. Wenn du einen Rückstand 3
Jahre lang nur „anmahnst“ aber nicht gerichtlich geltend machst, ist das Geld
weg. Die Gemeinschaft wird dich für diesen Schaden (Vermögensschaden) haftbar
machen.

Zusammenfassung

Zahlungsrückstände gefährden die Liquidität der WEG. Der Verwalter ist
verpflichtet, diese konsequent und zeitnah einzutreiben. Das Gesetz gibt der WEG
starke Rechte (bis zur Zwangsversteigerung), die der Verwalter kennen und nutzen
muss.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG lernst du den genauen
Ablauf eines Mahnverfahrens und wie du das Vorrecht der WEG in der
Zwangsversteigerung richtig anmeldest.