Definition (Was sind Bewirtschaftungskosten?)
Bewirtschaftungskosten ist der Oberbegriff für alle Kosten, die für den
laufenden Betrieb, die Verwaltung und die Instandhaltung einer Immobilie
anfallen. Der Begriff ist weiter gefasst als „Betriebskosten“.
Formel: Bewirtschaftungskosten = Betriebskosten (umlagefähig) + Nicht
umlagefähige Kosten (Verwaltung + Instandhaltung).
Rechtliche Grundlage
Definiert in der Berechnungsverordnung (II. BV) bzw. teilweise in der DIN 18960.
In der WEG-Verwaltung ist der Begriff wichtig, um zu unterscheiden, welche
Kosten der Eigentümer (Vermieter) tragen muss und welche er an seinen Mieter
weitergeben darf.
Funktionsweise / praktische Bedeutung
Für dich als Verwalter ist das die Gesamtsumme, die du im Wirtschaftsplan
kalkulieren musst. Es gehören dazu:
- Betriebskosten: Wasser, Heizung, Grundsteuer, Müll, Versicherung, Hauswart
(umlagefähig auf Mieter). - Verwaltungskosten: Dein Honorar, Kontoführungsgebühren, Saalmiete für
Versammlung (zahlt der Eigentümer). - Instandhaltungskosten: Reparaturen, Wartung (zahlt der Eigentümer).
Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG
Du musst die Abgrenzung beherrschen:
- Ist die Verwaltergebühr Teil der Bewirtschaftungskosten? Ja.
- Ist sie Teil der Betriebskosten? Nein.
- Ist die Reparatur der Haustür Bewirtschaftungskosten? Ja.
- Ist sie Betriebskosten? Nein. Das ist essenziell für die Erstellung von
Einzelabrechnungen, die Kapitalanleger für ihre Mieter nutzen wollen.
Praxisbezug für Immobilienverwalter
Im Video wird betont, dass du „wirtschaftliche Zusammenhänge“ verstehen musst.
Wenn die Bewirtschaftungskosten zu hoch sind (z. B. 4,50 € pro m²), sinkt die
Rendite der Eigentümer und der Wert der Immobilie. Deine Aufgabe ist es, diese
Kosten zu optimieren (z. B. durch günstigeren Versicherungsvergleich).
Typische Fehler oder Haftungsrisiken
Fehler: Falsche Ausweisung in der Abrechnung. Wenn du Instandhaltungskosten
fälschlicherweise als Betriebskosten deklarierst, leitet der Eigentümer diese an
seinen Mieter weiter. Der Mieter klagt und gewinnt. Der Eigentümer nimmt dich
dann in Regress.
Zusammenfassung
Bewirtschaftungskosten sind die Gesamtkosten der Immobilie. Sie umfassen den
laufenden Betrieb sowie Verwaltung und Erhalt. Die saubere Trennung in
„umlagefähig“ und „nicht umlagefähig“ ist entscheidend für korrekte Abrechnungen
gegenüber Kapitalanlegern.
Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG lernst du, Kostenarten
blitzschnell zuzuordnen und Sparpotenziale bei den Bewirtschaftungskosten zu
erkennen.
