Eigentümerversammlung

Definition (Was ist eine Eigentümerversammlung?)

Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das oberste Willensbildungsorgan der
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie ist vergleichbar mit dem Parlament in
einer Demokratie: Hier kommen die Eigentümer zusammen, diskutieren über die
Belange der Wohnanlage und treffen verbindliche Entscheidungen durch Beschlüsse.
Als Verwalter ist es deine Pflicht, dieses Gremium zu organisieren und zu
leiten. Die Versammlung ist der einzige Ort, an dem die Gemeinschaft im
Regelfall rechtswirksam ihren Willen äußern kann (abgesehen vom
Umlaufbeschluss).

Rechtliche Grundlage

Die zentralen Vorschriften finden sich in den §§ 23 bis 25
Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

• § 24 Abs. 1 WEG: Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr
  einberufen.
• § 23 WEG: Regelt die Beschlussfassung und die Möglichkeit der Online-Teilnahme.
• § 25 WEG: Regelt das Mehrheitsprinzip.

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Einladungsfrist von zwei auf drei Wochen
verlängert worden (§ 24 Abs. 4 WEG), um den Eigentümern mehr Zeit zur
Vorbereitung zu geben.

Funktionsweise / praktische Bedeutung

Im Video wird treffend beschrieben: „Eigentümerversammlungen finden oft abends
statt, weil die Eigentümer tagsüber arbeiten.“ Das prägt deinen Arbeitsalltag
enorm. In der Versammlung berichtest du über das abgelaufene Wirtschaftsjahr
(Jahresabrechnung), stellst die Planung für das nächste Jahr vor
(Wirtschaftsplan) und lässt über notwendige Sanierungen abstimmen. Deine Rolle
ist hierbei die des Managers und Moderators. Du musst komplexe Sachverhalte
verständlich erklären und dafür sorgen, dass die Diskussion sachlich bleibt,
auch wenn es um viel Geld geht.

Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG

Die Versammlung ist ein Kerngebiet der Prüfung. Du musst wissen:

• Beschlussfähigkeit: Seit der Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß geladene
  Versammlung beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer erscheinen. Das alte
  Risiko, dass man alle wieder nach Hause schicken muss, gibt es nicht mehr.
• Hybride Versammlung: Eigentümer können per Beschluss festlegen, dass eine
  Online-Teilnahme möglich ist (§ 23 Abs. 1 WEG). Eine reine Online-Versammlung
  (ohne physischen Treffpunkt) ist jedoch nach aktueller Rechtslage (Stand 2024)
  meist noch nicht der Standard, wird aber diskutiert.
• Niederschrift: Das Protokoll muss unverzüglich nach der Versammlung erstellt
  werden (§ 24 Abs. 6 WEG).

Praxisbezug für Immobilienverwalter

Eine gute Eigentümerversammlung ist die beste Werbung für dich. Wenn du souverän
durch die Tagesordnung führst, kritische Fragen kompetent beantwortest und
Konflikte moderierst, sicherst du dir das Vertrauen der Eigentümer – und damit
deine Wiederbestellung. Wichtig ist die Vorbereitung: Sind alle Angebote für die
geplante Dachsanierung da? Sind die Beschlussanträge im Einladungsschreiben
rechtssicher formuliert? Fehler in der Einladung führen dazu, dass Beschlüsse
anfechtbar sind.

Typische Fehler oder Haftungsrisiken

Ein häufiger Fehler ist die Nichteinladung einzelner Eigentümer. Vergisst du
auch nur einen Eigentümer einzuladen, sind alle auf der Versammlung gefassten
Beschlüsse anfechtbar. Auch die falsche Leitung ist riskant: Wenn du
Diskussionen abwürgst oder Eigentümer beleidigst, kann das zur Abberufung aus
wichtigem Grund führen. Im Video wird erwähnt, dass „Moderationstalent“ gefragt
ist – genau hier musst du es beweisen.

Zusammenfassung

Die Eigentümerversammlung ist das Herzstück der WEG-Verwaltung. Hier werden die
Weichen für die Immobilie gestellt. Für dich als Verwalter bedeutet sie
intensive Vorbereitung, Abend-Arbeit und hohe Konzentration, um rechtssichere
Ergebnisse zu erzielen.

Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG lernst du, wie du
Versammlungen straff und rechtssicher leitest und wie du mit schwierigen
Eigentümern ("Störern") umgehst.