Definition (Was ist ein Umlaufbeschluss?)
Ein Umlaufbeschluss ist eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft, die
ohne eine physische Eigentümerversammlung stattfindet. Die Eigentümer stimmen
dabei meist schriftlich oder in Textform (E-Mail, App) über einen Antrag ab. Es
ist das Instrument für schnelle Entscheidungen oder für kleine Gemeinschaften,
die sich nicht extra treffen wollen.
Rechtliche Grundlage
Geregelt in § 23 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Früher war für einen
Umlaufbeschluss zwingend Allstimmigkeit erforderlich (alle Eigentümer mussten
zustimmen). Das ist auch heute noch der Regelfall (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG).
Aber: Seit 2020 können die Eigentümer beschließen, dass für einen konkreten
Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlaufverfahren ausreicht (§
23 Abs. 3 Satz 2 WEG).
Funktionsweise / praktische Bedeutung
Der klassische Umlaufbeschluss funktioniert so:
- Du schickst den Beschlussantrag an alle Eigentümer.
- Alle Eigentümer stimmen mit „Ja“ (oder „Nein“).
- Du verkündest das Ergebnis den Eigentümern gegenüber. Wenn auch nur einer nicht
antwortet oder mit „Nein“ stimmt, ist der Beschluss (im klassischen Verfahren
der Allstimmigkeit) gescheitert. Das macht ihn in der Praxis bei großen WEGs
fast unmöglich.
Die neue Option (Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren) ist für dich als
Verwalter sehr wertvoll, muss aber vorher in einer Eigentümerversammlung
legitimiert werden („Wir beschließen, dass über den Anstrich des Flurs im
Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden werden darf“).
Relevanz für die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG
Hier musst du die Feinheiten kennen:
- Allstimmigkeit vs. Mehrheit: Wann gilt was? (Allstimmigkeit ist der Standard,
Mehrheit nur nach Vorab-Beschluss). - Textform: Seit 2020 reicht Textform (E-Mail, WhatsApp etc.) statt der strengen
Schriftform (Unterschrift auf Papier). Das erleichtert digitale Prozesse. - Verkündung: Auch ein Umlaufbeschluss muss verkündet werden (z. B. per E-Mail an
alle), um die Anfechtungsfrist in Gang zu setzen.
Praxisbezug für Immobilienverwalter
Der Umlaufbeschluss rettet dich, wenn du eine Frist vergessen hast oder schnell
handeln musst (aber kein Notfall vorliegt). Beispiel: Der Gasvertrag läuft aus,
du brauchst schnell das Okay für den neuen Tarif. Eine Versammlung einzuberufen
dauert 3 Wochen (Einladungsfrist). Ein Umlaufbeschluss geht theoretisch in
wenigen Tagen, wenn alle mitmachen.
Typische Fehler oder Haftungsrisiken
Risiko: Voreiliges Handeln. Du darfst den Beschluss erst umsetzen, wenn das
Ergebnis feststeht und verkündet wurde. Handelst du, während noch eine Stimme
fehlt, handelst du ohne Rechtsgrundlage.
Zusammenfassung
Der Umlaufbeschluss ist die flexible Alternative zur Versammlung. Er eignet sich
besonders für unstrittige Themen oder kleine WEGs. Durch die Reform 2020 und die
Textform ist er deutlich praxistauglicher geworden, setzt aber hohe Hürden bei
der Zustimmung (Allstimmigkeit), wenn nicht vorab Erleichterungen beschlossen
wurden.
Im Vorbereitungskurs zur Sachkundeprüfung nach § 26a WEG lernst du, wann sich
ein Umlaufbeschluss lohnt und wie du ihn rechtssicher durchführst, ohne an der
Allstimmigkeits-Hürde zu scheitern.
