Du vermittelst Immobilien oder arbeitest als Baufinanzierungsvermittler eng mit Maklern zusammen? Dann betrifft dich das Geldwäschegesetz (GwG) direkter, als viele denken. Hier erfährst du, welche Pflichten Immobilienmakler konkret haben, ab wann sie gelten und welche Schwellenwerte du kennen musst.
Geldwäschegesetz für Immobilienmakler auf den Punkt
- Immobilienmakler sind Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG – ohne Bagatellgrenze beim Kaufpreis.
- Bei Kaufverträgen gelten die Sorgfaltspflichten immer, bei Miet- und Pachtverträgen erst ab 10.000 € monatlicher Nettokaltmiete (§ 10 Abs. 6 GwG).
- Identifiziert wird nicht erst beim Notar, sondern sobald ein ernsthaftes Interesse beider Vertragsparteien besteht (§ 11 Abs. 2 GwG).
- Bei Verdacht auf Geldwäsche gilt eine unverzügliche Meldepflicht an die FIU – unabhängig vom Betrag (§ 43 Abs. 1 GwG).
Wer gilt als Immobilienmakler im Sinne des GwG?
Immobilienmakler ist nach § 1 Abs. 11 GwG, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Gewerberäume oder Wohnräume vermittelt. Der Begriff ist weit gefasst: Auch wer Objekte für ein verbundenes Unternehmen vermittelt, fällt darunter, sofern er rechtlich selbstständig in eigenem Namen auftritt.
Ausgenommen ist nach den Auslegungs- und Anwendungshinweisen der Länder (Stand: Juni 2025) der reine Nachweismakler, der nur die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachweist und nicht aktiv in die Abwicklung eingebunden ist. In der Praxis ist das die Ausnahme – sobald du Besichtigungen organisierst, Verhandlungen führst oder Vertragsentwürfe weiterleitest, bist du Vermittlungsmakler.
Arbeitest du mit freien Mitarbeitern, ist nach Auffassung der meisten Landesaufsichten derjenige für die GwG-Pflichten verantwortlich, in dessen Namen vermittelt wird – also in der Regel das Maklerunternehmen, das die Courtagerechnung stellt.
Kauf vs. Miete: Wo die 10.000-€-Schwelle greift
Das Gesetz unterscheidet klar zwischen Kauf- und Mietvermittlung:
- Kaufverträge: Die allgemeinen Sorgfaltspflichten gelten bei jeder Vermittlung – ob 80.000-€-Garage oder Mehrfamilienhaus (§ 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG).
- Miet- und Pachtverträge: Die Sorgfaltspflichten greifen erst bei einer monatlichen Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht von mindestens 10.000 € (§ 10 Abs. 6 Nr. 2 GwG).
Wer ausschließlich Mietverträge unterhalb dieser Schwelle vermittelt, braucht auch kein Risikomanagement nach § 4 Abs. 4 GwG. Aber Vorsicht: Die Aufsichtsbehörden verlangen, dass diese geschäftspolitische Entscheidung durch dokumentierte Geschäftsanweisungen und Kontrollen abgesichert ist. Sobald trotzdem ein pflichtauslösendes Geschäft vermittelt wird, müssen die Kundensorgfaltspflichten erfüllt werden – und die Meldepflicht bei Verdachtsfällen gilt ohnehin für alle Makler.
Tipp: Staffel- oder Indexmieten, die im Vertrag bereits vereinbart sind, können dazu führen, dass die Schwelle später erreicht wird. Prüfe solche Klauseln schon bei der Vermittlung.
Identifizierungspflicht: Der richtige Zeitpunkt
Für Immobilienmakler gilt eine Sonderregel: Sie müssen beide Vertragsparteien des vermittelten Geschäfts identifizieren – nicht nur den eigenen Auftraggeber –, und zwar sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG). Nach den Anwendungshinweisen der Länder liegt ein ernsthaftes Interesse spätestens vor, wenn:
- eine Partei den Kaufvertragsentwurf erhalten hat,
- eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag geschlossen wurde oder
- eine Reservierungsgebühr an den Makler gezahlt wurde.
Sind für Käufer und Verkäufer jeweils eigene Makler tätig (Gemeinschaftsgeschäft), muss jeder nur die Partei identifizieren, für die er handelt. Die Identifizierung selbst erfolgt bei natürlichen Personen anhand eines gültigen amtlichen Lichtbildausweises oder eines gleichwertigen elektronischen Verfahrens (§ 12 Abs. 1 GwG); bei Gesellschaften anhand von Registerauszug oder Gründungsunterlagen (§ 12 Abs. 2 GwG). Die Angaben sind fünf Jahre aufzubewahren (§ 8 GwG).
Wirtschaftlich Berechtigter und Transparenzregister
Tritt eine GmbH, eine KG oder eine andere Vereinigung als Käufer oder Verkäufer auf, musst du den wirtschaftlich Berechtigten feststellen – also die natürliche Person, die letztlich mehr als 25 % der Anteile oder Stimmrechte hält oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt (§ 3 GwG). Bei Begründung einer neuen Geschäftsbeziehung mit einer Vereinigung musst du einen Auszug aus dem Transparenzregister oder einen Registrierungsnachweis einholen (§ 12 Abs. 3 GwG).
Stellst du Abweichungen zwischen dem Registereintrag und deinen eigenen Erkenntnissen fest, bist du zur Unstimmigkeitsmeldung an die registerführende Stelle verpflichtet (§ 23a GwG). Verweigert der Vertragspartner die Offenlegung, für wen er handelt, löst das allein bereits die Meldepflicht nach § 43 Abs. 1 Nr. 3 GwG aus.
Verdachtsmeldung: Immobilien als Hochrisikosektor
Der Immobilienmarkt gilt in der Nationalen Risikoanalyse des Bundesfinanzministeriums als Bereich mit hohem Geldwäscherisiko: hohe Volumen, Wertstabilität und komplexe Eigentümerstrukturen machen ihn attraktiv für die Einschleusung inkriminierter Gelder. Liegen Tatsachen vor, die darauf hindeuten, dass ein Vermögenswert aus einer Straftat stammt, musst du den Sachverhalt unverzüglich an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) melden – unabhängig von der Höhe (§ 43 Abs. 1 GwG). Gemeldet wird elektronisch über das Portal goAML; dafür ist eine vorherige Registrierung erforderlich.
Typische Warnsignale in der Maklerpraxis sind:
- Der Käufer interessiert sich nicht für Zustand, Lage oder Preis des Objekts.
- Kaufpreis weit über oder unter Marktwert ohne nachvollziehbaren Grund.
- Zwischengeschaltete Gesellschaften, deren wirtschaftlich Berechtigter unklar bleibt.
- Druck, den Abschluss zu beschleunigen oder auf die Identifizierung zu verzichten.
Seit dem 1. April 2023 gilt außerdem das Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf (§ 16a GwG): Der Kaufpreis darf nicht mehr mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen beglichen werden. Der Notar prüft den Nachweis der unbaren Zahlung vor dem Grundbuchantrag. Ein Kunde, der trotzdem Barzahlung anbietet, ist für dich ein klares Verdachtssignal.
Risikomanagement und Aufsicht durch die Länder
Makler, die Kaufverträge oder Mietverträge ab 10.000 € vermitteln, brauchen ein wirksames Risikomanagement (§ 4 Abs. 4 GwG): eine dokumentierte Risikoanalyse (§ 5 GwG) und interne Sicherungsmaßnahmen (§ 6 GwG). Ein Geldwäschebeauftragter ist für Immobilienmakler nicht per Gesetz vorgeschrieben – die Aufsicht kann die Bestellung aber im Einzelfall oder per Allgemeinverfügung anordnen (§ 7 Abs. 3 GwG).
Zuständig ist nicht die BaFin, sondern die nach Landesrecht bestimmte Behörde (§ 50 Nr. 9 GwG) – je nach Bundesland etwa Regierungspräsidien, Bezirksregierungen oder Landesverwaltungsämter. Die Behörden prüfen zunehmend aktiv, etwa per Fragebogen oder Vor-Ort-Prüfung. Verstöße können mit Geldbußen bis zu 150.000 € bei Vorsatz, bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen bis zu 1 Mio. € oder dem Zweifachen des wirtschaftlichen Vorteils geahndet werden (§ 56 GwG).
Schulungspflicht: Mitarbeiter müssen unterrichtet werden
Zu den internen Sicherungsmaßnahmen gehört die erstmalige und laufende Unterrichtung der Mitarbeiter über Typologien, aktuelle Methoden der Geldwäsche und die einschlägigen Pflichten (§ 6 Abs. 2 Nr. 6 GwG). Die Anwendungshinweise der Länder empfehlen eine Auffrischung spätestens alle zwei Jahre oder bei konkretem Anlass – etwa bei Gesetzesänderungen oder Neueinstellungen. Präsenzschulungen und E-Learning sind ausdrücklich anerkannt; entscheidend ist der dokumentierte Nachweis, den die Aufsicht einsehen kann. Details dazu findest du im Beitrag zur GwG-Schulungspflicht.
Prüfungswissen für 34i-Vermittler: Die Schnittstelle zum Makler
Als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO stehst du selbst nicht im Katalog des § 2 Abs. 1 GwG – die finanzierende Bank aber sehr wohl, und sie wird dich nach Herkunft des Eigenkapitals und den Identitätsdaten der Kunden fragen. Wer die Pflichten des Maklers kennt, kann Finanzierungsanfragen sauber vorbereiten: Eigenkapitalnachweise, Kopien der Ausweisdokumente und die Eigentümerstruktur bei Gesellschaften gehören früh in die Akte. Die Grundlagen findest du im Überblick Geldwäschegesetz einfach erklärt.
Tipp: Vereinbare mit deinen Maklerpartnern, wer wann identifiziert. Eine gemeinsame Checkliste verhindert Doppelarbeit und Lücken – und signalisiert der Bank professionelle Prozesse.
Häufige Fragen
Gilt das Geldwäschegesetz für alle Immobilienmakler?
Ja. Wer gewerblich Kauf-, Miet- oder Pachtverträge über Immobilien vermittelt, ist Verpflichteter nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG. Lediglich der reine Nachweismakler, der nicht in die Abwicklung eingebunden ist, fällt nach den Anwendungshinweisen der Länder nicht darunter. Die Meldepflicht bei Verdacht gilt für alle Makler.
Ab wann muss ein Immobilienmakler Kunden identifizieren?
Sobald ein ernsthaftes Interesse beider Vertragsparteien an der Durchführung besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG). Das ist spätestens der Fall, wenn ein Vertragsentwurf übergeben, eine Reservierungsvereinbarung geschlossen oder eine Reservierungsgebühr gezahlt wurde. Bei der Besichtigung ist eine Identifizierung noch nicht nötig.
Welche GwG-Pflichten haben Mietmakler?
Die Sorgfaltspflichten und das Risikomanagement greifen bei Mietverträgen erst ab einer monatlichen Nettokaltmiete von 10.000 € (§ 10 Abs. 6 Nr. 2, § 4 Abs. 4 GwG). Wer ausschließlich darunter vermittelt, muss das durch Geschäftsanweisungen absichern. Die Verdachtsmeldepflicht nach § 43 GwG gilt unabhängig von der Miethöhe.
Brauchen Immobilienmakler einen Geldwäschebeauftragten?
Nicht automatisch. § 7 Abs. 1 GwG schreibt die Bestellung nur für Finanzunternehmen vor. Die zuständige Landesbehörde kann sie bei Immobilienmaklern aber im Einzelfall oder per Allgemeinverfügung anordnen (§ 7 Abs. 3 GwG). Eine freiwillige Bestellung ist als interne Sicherungsmaßnahme möglich.
Darf eine Immobilie noch bar bezahlt werden?
Nein. Seit dem 1. April 2023 verbietet § 16a GwG Barzahlungen sowie Zahlungen mit Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen beim Kauf inländischer Immobilien und von Anteilen an Immobiliengesellschaften. Der Notar prüft vor dem Grundbuchantrag den Nachweis der unbaren Zahlung.
