Du bereitest dich auf die Sachkundeprüfung nach § 34c GewO vor oder steigst gerade in die WEG- oder Mietverwaltung ein – und fragst dich, ob das Geldwäschegesetz auch für dich gilt? Die Antwort ist kürzer als bei Maklern, hat aber Ausnahmen, die du kennen musst.
Immobilienverwalter und GwG auf den Punkt
- Reine WEG- und Mietverwalter sind keine Verpflichteten nach § 2 Abs. 1 GwG – die Verwaltung von Immobilien steht nicht im Katalog.
- Verpflichteter wirst du, sobald du zusätzlich vermittelst (Immobilienmakler, Nr. 14) oder gewerblich Güter verkaufst (Güterhändler, Nr. 16).
- Bei Mietvermittlung greifen die Sorgfaltspflichten erst ab 10.000 € Nettokaltmiete im Monat (§ 10 Abs. 6 Nr. 2 GwG).
- Auch ohne Pflicht gilt: Bargeld vermeiden, Verdachtsfälle erkennen, Team sensibilisieren – das schützt dich und die Gemeinschaft.
Die Rechtslage: Wer steht in § 2 GwG – und wer nicht?
§ 2 Abs. 1 GwG zählt abschließend auf, wer Verpflichteter ist: Banken, Versicherer, Finanzunternehmen, rechts- und steuerberatende Berufe, Treuhand-Dienstleister, Immobilienmakler (Nr. 14), Glücksspielanbieter und Güterhändler (Nr. 16). Immobilienverwalter, Hausverwalter oder WEG-Verwalter tauchen in dieser Liste nicht auf. Auch die gemeinsamen Auslegungs- und Anwendungshinweise der Länder (Stand: Juni 2025) nennen die Verwaltertätigkeit nicht als verpflichtete Tätigkeit.
Das hat einen Grund: Das GwG knüpft an Transaktionen an – an den Kauf, die Vermittlung, den Handel. Die laufende Verwaltung fremden Eigentums, das Erstellen von Wirtschaftsplänen, das Einziehen von Hausgeld oder die Beauftragung von Handwerkern sind keine Tätigkeiten, die das Gesetz erfasst. Dass die Erlaubnispflicht nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO für Wohnimmobilienverwalter im selben Paragrafen steht wie die für Makler, ändert daran nichts – das GwG stellt auf die tatsächliche Tätigkeit ab, nicht auf die Gewerbeerlaubnis.
Für die WEG als Vertragspartnerin sieht es übrigens anders aus: Wenn die Gemeinschaft ein Konto eröffnet oder einen Kredit aufnimmt, identifiziert die Bank die WEG anhand des Versammlungsprotokolls und den Verwalter anhand seines Bestellungsbeschlusses (§ 24 Abs. 6 WEG). Hier bist du Auskunftsgeber, nicht Verpflichteter.
Ausnahme 1: Du vermittelst auch – dann bist du Immobilienmakler
Die häufigste Falle in der Praxis: Viele Verwaltungen bieten ihren Eigentümern an, frei werdende Wohnungen zu vermieten oder zu verkaufen. Sobald du gewerblich den Abschluss von Kauf-, Miet- oder Pachtverträgen vermittelst, bist du Immobilienmakler im Sinne des § 1 Abs. 11 GwG – und damit Verpflichteter nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG. Es kommt nicht darauf an, ob du dich Makler nennst oder ob die Vermittlung nur ein Nebengeschäft ist.
Die Konsequenzen hängen davon ab, was du vermittelst:
- Verkauf einer Eigentumswohnung: Volle Sorgfaltspflichten ab ernsthaftem Interesse (§ 11 Abs. 2 GwG), Risikomanagement nach § 4 Abs. 4 GwG, Mitarbeiterschulung nach § 6 Abs. 2 Nr. 6 GwG.
- Vermietung unter 10.000 € Nettokaltmiete monatlich: Die allgemeinen Sorgfaltspflichten und das Risikomanagement greifen nicht (§ 10 Abs. 6 Nr. 2, § 4 Abs. 4 GwG). Die Verdachtsmeldepflicht nach § 43 GwG gilt trotzdem.
- Vermietung ab 10.000 € – etwa Gewerbeflächen: Pflichten wie beim Verkauf.
Die Anwendungshinweise der Länder verlangen ausdrücklich, dass du die Entscheidung, keine pflichtauslösenden Geschäfte zu vermitteln, durch dokumentierte Geschäftsanweisungen absicherst. Ein einziger Verkauf ohne Identifizierung ist bereits ein Verstoß. Welche Pflichten im Detail gelten, zeigt der Beitrag zum Geldwäschegesetz für Immobilienmakler.
Ausnahme 2: Du verkaufst Güter – dann bist du Güterhändler
Güterhändler ist, wer gewerblich Güter veräußert, unabhängig davon, in wessen Namen oder auf wessen Rechnung (§ 1 Abs. 9 GwG). Für Verwalter ist das selten relevant – aber nicht ausgeschlossen: Wer etwa für die Gemeinschaft ausgebaute Heizungsanlagen, Inventar aus Gemeinschaftsräumen oder Fahrzeuge gewerblich verkauft, kann im Einzelfall Güterhändler sein.
Selbst dann sind die Pflichten begrenzt: Die Sorgfaltspflichten greifen für die meisten Güter erst bei Barzahlungen ab 10.000 €, bei Edelmetallen ab 2.000 € bar und bei Kunstgegenständen ab 10.000 € (§ 10 Abs. 6a GwG). Wer keine Bargeschäfte in dieser Größenordnung abwickelt, bleibt von Risikomanagement und Identifizierung verschont – muss aber Verdachtsfälle melden.
Grenzfall 3: Treuhandkonten und Kontoführung
Verwalter führen Konten für fremdes Vermögen – WEG-Konten, Mietkautions- und Hausgeldkonten. Macht dich das zum Verpflichteten? Nach dem Gesetzeswortlaut nein: § 2 Abs. 1 Nr. 13 GwG erfasst Dienstleister für Gesellschaften und Treuhandvermögen, die Gesellschaften gründen, Sitzadressen bereitstellen oder als Treuhänder für Rechtsgestaltungen nach § 3 Abs. 3 GwG (Trusts und vergleichbare Konstruktionen) auftreten. Die treuhänderische Kontoführung für eine Eigentümergemeinschaft oder einen Vermieter ist davon nach unserer Lesart nicht erfasst. Diese Lesart ist allerdings nicht durch ausdrückliche Verwaltungspraxis bestätigt — im Zweifel gehört die Frage in eine rechtliche Einzelfallprüfung.
Unabhängig vom GwG gilt aber: Das Konto der WEG muss seit der WEG-Reform auf den Namen der Gemeinschaft laufen, und Mietkautionen sind nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Sauber getrennte Konten sind damit ohnehin Pflicht – und nebenbei die beste Vorsorge gegen jeden Geldwäscheverdacht.
Was Immobilienverwalter trotzdem beachten sollten
Auch ohne GwG-Verpflichtung bewegst du dich in einem Sektor, den die Nationale Risikoanalyse des Bundesfinanzministeriums als Hochrisikobereich einstuft. Drei Punkte sind deshalb aus Praxissicht sinnvoll:
- Bargeld konsequent vermeiden. Hausgeld, Mieten und Kautionen gehören auf das Konto. Wer dir 15.000 € Mietrückstand in bar anbietet, liefert ein Warnsignal. Beim Immobilienkauf ist Bargeld seit dem 1. April 2023 ohnehin verboten (§ 16a GwG).
- Verdachtsfälle erkennen und melden. Als Nicht-Verpflichteter trifft dich keine Meldepflicht nach § 43 GwG – eine Meldung an die FIU oder Anzeige bei der Polizei ist aber jederzeit möglich. Und: Wer wissentlich bei der Verschleierung inkriminierter Gelder hilft, riskiert selbst eine Strafbarkeit nach § 261 StGB, der seit 2021 jede Straftat als Vortat erfasst.
- Team freiwillig schulen. Wenn deine Verwaltung irgendwann vermittelt oder die Aufsicht nachfragt, willst du nicht bei null anfangen. Eine dokumentierte GwG-Grundschulung ist zudem ein Qualitätsmerkmal gegenüber Eigentümern und Banken. Was eine Pflichtschulung leisten muss, erklärt der Beitrag zur GwG-Schulungspflicht.
Tipp: Lege in deinem Verwaltervertrag und in internen Anweisungen fest, ob und in welchem Umfang deine Verwaltung Vermittlungsleistungen erbringt. Diese Klarheit entscheidet darüber, ob du Verpflichteter bist – und ist bei einer Anfrage der Aufsicht das erste Dokument, das du vorlegst.
Prüfungswissen für die Sachkundeprüfung nach § 34c GewO
In der Sachkundeprüfung für Wohnimmobilienverwalter ist das GwG kein Schwerpunkt, aber die Abgrenzung wird gern gefragt: Makler sind Verpflichtete (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG), Verwalter nicht – es sei denn, sie vermitteln oder handeln. Merke dir die Schwelle von 10.000 € Nettokaltmiete bei der Mietvermittlung, das Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf (§ 16a GwG) und die Zuständigkeit der Landesbehörden statt der BaFin für Makler (§ 50 Nr. 9 GwG). Die Grundlagen zum gesamten Gesetz findest du im Überblick Geldwäschegesetz einfach erklärt.
Häufige Fragen
Sind Immobilienverwalter Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz?
Nein, grundsätzlich nicht. WEG- und Mietverwalter stehen nicht im abschließenden Katalog des § 2 Abs. 1 GwG. Verpflichteter wird ein Verwalter erst, wenn er zusätzlich Kauf-, Miet- oder Pachtverträge vermittelt (Immobilienmakler, Nr. 14) oder gewerblich Güter veräußert (Güterhändler, Nr. 16).
Muss ein WEG-Verwalter Eigentümer nach dem GwG identifizieren?
Nein. Die Verwaltung der Gemeinschaft ist keine GwG-pflichtige Tätigkeit. Identifiziert wird die WEG von der Bank, wenn sie ein Konto eröffnet oder einen Kredit aufnimmt – anhand des Versammlungsprotokolls und des Bestellungsbeschlusses des Verwalters (§ 24 Abs. 6 WEG).
Was gilt, wenn die Hausverwaltung auch Wohnungen vermietet?
Dann ist sie Immobilienmakler im Sinne des § 1 Abs. 11 GwG. Bei Mietverträgen unter 10.000 € monatlicher Nettokaltmiete greifen die Sorgfaltspflichten und das Risikomanagement aber nicht (§ 10 Abs. 6 Nr. 2 GwG). Die Verdachtsmeldepflicht nach § 43 GwG gilt unabhängig von der Miethöhe.
Muss ein Immobilienverwalter GwG-Schulungen machen?
Eine Schulungspflicht nach § 6 Abs. 2 Nr. 6 GwG trifft nur Verpflichtete. Für reine Verwalter ist eine Schulung daher freiwillig – aber sinnvoll, wenn das Unternehmen vermittelt oder Eigentümer und Banken einen Nachweis erwarten. Sobald die Verwaltung Kaufverträge vermittelt, wird die Unterrichtung der Mitarbeiter zur Pflicht.
Darf ein Mieter die Kaution oder Miete in bar zahlen?
Das GwG verbietet es nicht; das Barzahlungsverbot des § 16a GwG gilt nur für den Kauf von Immobilien. Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit und Geldwäscheprävention sollten Verwalter Barzahlungen aber vermeiden und hohe Barbeträge als Warnsignal behandeln. Mietkautionen sind ohnehin getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).
Fazit: Verwalter sind keine GwG-Verpflichteten – bis sie vermitteln
Reine WEG- und Mietverwalter stehen nicht im Katalog des § 2 Abs. 1 GwG und unterliegen weder Identifizierungs- noch Meldepflichten. Das ändert sich, sobald die Verwaltung Wohnungen verkauft oder vermietet (Immobilienmakler, Nr. 14) oder gewerblich Güter veräußert (Nr. 16). Bei der Mietvermittlung greifen die Sorgfaltspflichten erst ab 10.000 € Nettokaltmiete, die Verdachtsmeldepflicht aber sofort. Wer Bargeld vermeidet, Konten sauber trennt und sein Team freiwillig schult, ist auf der sicheren Seite. Die GwG-Pflichtschulung von Sachkundegurus liefert dafür den dokumentierten Nachweis – und wer die Sachkundeprüfung noch vor sich hat, findet alles Weitere auf der Kursseite zur § 34c-Sachkundeprüfung.
