Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, den eine Bank oder ein Kreditinstitut zur Sicherung eines Darlehens ansetzt. Er beschreibt den langfristig erzielbaren Wert der Immobilie und dient der Risikobewertung für die Immobilienfinanzierung. Der Beleihungswert ist in der Regel niedriger als der aktuelle Marktwert, da Sicherheitsabschläge vorgenommen werden.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt durch die Bank anhand gesetzlicher Vorgaben und interner Richtlinien. Dabei fließen folgende Faktoren in die Bewertung ein:
- Bausubstanz und Zustand der Immobilie: Alter, Bauqualität und Zustand der Immobilie.
- Lage: Makro- und Mikrolage, z. B. Infrastruktur, Umfeld und Wirtschaftskraft der Region.
- Marktentwicklung: Stabilität des Immobilienmarkts und mögliche Wertveränderungen in der Zukunft.
- Ertragswert: Für vermietete Objekte wird der Beleihungswert oft auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet.
- Sachwert: Für selbstgenutzte Immobilien wird der Beleihungswert häufig anhand der Wiederherstellungskosten berechnet.
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Marktwert?
Der Beleihungswert wird konservativ berechnet, um Schwankungen am Immobilienmarkt oder Risiken durch unvorhergesehene Ereignisse zu berücksichtigen. Durch Sicherheitsabschläge wird sichergestellt, dass der Wert auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten weitgehend stabil bleibt.
Welche Rolle spielt der Beleihungswert bei der Immobilienfinanzierung?
Der Beleihungswert ist die Basis für die Berechnung des Beleihungsauslaufs, der das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert angibt. Banken verwenden ihn, um:
- Die Höhe des Darlehens zu bestimmen.
- Die Kreditkonditionen, insbesondere den Zinssatz, festzulegen.
- Das Risiko des Kredits einzuschätzen.
Beispiel:
- Beleihungswert der Immobilie: 250.000 Euro
- Darlehenssumme: 200.000 Euro
- Beleihungsauslauf: (200.000 / 250.000) × 100 = 80 %
Wie unterscheidet sich der Beleihungswert vom Verkehrswert?
- Beleihungswert: Konservativer Wert für langfristige Sicherheit, festgelegt durch die Bank.
- Verkehrswert: Marktwert der Immobilie, also der Preis, der bei einem Verkauf aktuell erzielt werden könnte.
Welche Vorteile hat ein korrekt ermittelter Beleihungswert?
- Sicherheit für die Bank: Schutz vor finanziellen Verlusten bei Zahlungsausfällen.
- Bessere Konditionen für den Kreditnehmer: Ein realistischer Beleihungswert kann zu günstigeren Zinssätzen führen.
- Nachvollziehbarkeit: Der Beleihungswert bietet eine objektive Grundlage für die Kreditentscheidung.
Welche Risiken bestehen bei einem zu niedrigen Beleihungswert?
- Eingeschränkte Finanzierung: Der Kreditbetrag könnte niedriger ausfallen als erwartet.
- Höhere Eigenkapitalanforderung: Der Kunde muss mehr Eigenkapital einbringen, um die Finanzierungslücke zu schließen.
- Höhere Kosten: Ein höherer Beleihungsauslauf kann zu schlechteren Kreditkonditionen führen.
Zusammenfassung
Der Beleihungswert ist ein zentraler Faktor bei der Immobilienfinanzierung, der die Grundlage für die Risikobewertung und die Festlegung der Darlehenshöhe bildet. Er wird konservativ berechnet, um langfristige Sicherheit zu gewährleisten. Im Onlinekurs für Immobiliendarlehensvermittler nach §34i lernst du, wie der Beleihungswert ermittelt wird, welche Bedeutung er für den Beleihungsauslauf hat und wie du deine Kunden dazu optimal berätst.
